江東区の北砂三・四・五丁目では、木造住宅が密集する地域の防災性を高めるため、幅員4m・6mの防災生活道路の整備が進められています。
この地域の土地を売却するときは、現在の道路幅だけでなく、敷地が道路整備の対象になっているか、地区計画による建築ルールがあるかも確認する必要があります。
また、江東区では1986年から細街路拡幅整備事業を実施しており、2項道路や一定の位置指定道路について、後退部分の整備を進めています。
そのため、道路幅が狭いという理由だけで再建築不可と判断することはできません。必要なセットバックによって建て替えられる場合もあります。
一方、建築基準法上の道路に接していない土地や、接道が2m未満の土地では、通常のセットバックだけでは問題を解決できません。
江東区の再建築不可物件は、道路種別と接道条件を調べ、道路整備や許可取得にかかる費用と、現在の状態での買取価格を比較することが重要です。
この記事では、江東区の道路調査、細街路拡幅整備、北砂の防災まちづくりを中心に、再建築不可物件の売却方法と査定の確認ポイントを解説します。
江東区で再建築不可と言われたら道路と接道を確認する
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
この条件を満たさない土地では、原則として新しい建物を建てることができません。
ただし、再建築不可と言われる理由は物件によって異なります。
- 前面の道が建築基準法上の道路ではない
- 道路に接している長さが2m未満
- 道路から細い通路を通った奥に家がある
- 私道の指定内容や権利関係が分からない
- 位置指定道路の指定幅員が確保されていない
- 道路幅が4m未満でセットバックが必要
このうち、道路が4m未満という理由だけで再建築不可になるわけではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
まず、道路幅の問題なのか、接道義務そのものを満たしていないのかを分けて確認しましょう。
江東区では「ことまっぷ」で道路種別を確認できる
江東区では、公開型地理情報システム「ことまっぷ」で建築基準法上の道路に関する情報を公開しています。
ことまっぷでは、主に次の情報を調べられます。
- 建築基準法上の道路種別
- 道路台帳の現況平面図
- 用途地域などの都市計画情報
- ボーリング柱状図
再建築不可と言われた物件では、最初に指定道路マップで前面道路の種類を確認するとよいでしょう。
ただし、道路種別が分かっただけでは、再建築できるかどうかは確定しません。
敷地が道路に接している長さや、道路中心線、必要なセットバックの範囲なども確認する必要があります。
ことまっぷの道路情報だけで再建築可能とは判断できない
江東区では、ことまっぷの指定道路マップについて、すべての建築基準法上の道路情報を表示しているわけではないと案内しています。
また、地図は道路の幅員や境界、始点・終点などの形状を示す資料ではありません。
情報の更新後に道路種別が変更されている場合もあります。
そのため、再建築できるかどうかを調べる際は、最新の道路種別を建築課道路調査係の窓口で確認する必要があります。
なお、道路種別の問い合わせについて、江東区では電話やFAXでは回答していません。
売却する土地の接道条件を正確に説明する必要がある場合は、地図上の表示だけを根拠にせず、窓口で確認しましょう。
江東区では道路台帳の幅員と建築基準法上の道路幅員を混同しない
江東区の道路調査では、道路台帳の見方にも注意が必要です。
江東区では、建築基準法42条1項1号の区道について、原則として区道区域の幅員を建築基準法上の道路幅員として扱っています。
しかし、区道区域の幅員は、道路台帳の現況平面図だけでは確認できません。
そのため、
「道路台帳では道が広く見える」
「現地で4m程度あるように見える」
といった理由だけで、建築基準法上の道路幅員を判断することはできません。
確認したい内容によって、次のように窓口も異なります。
- 建築基準法上の道路種別：建築課道路調査係
- 道路中心線や道路位置：建築課道路調査係
- 区道や区有通路の境界確定図：土木部管理課境界確定係
道路種別・道路幅員・敷地との境界は、それぞれ分けて確認することが重要です。
幅員4m未満の道路でもセットバックで再建築できる場合がある
江東区には、幅員4m未満の細い生活道路が残っています。
こうした道路の中には、建築基準法42条2項道路として指定されているものがあります。
2項道路の場合、原則として道路中心線から2mまで敷地を後退させることで、再建築できる可能性があります。
この後退がセットバックです。
ただし、道路の反対側に河川などがある場合には、通常と異なる後退方法になることがあります。
また、道路幅を確保できても、敷地が道路に必要な長さ接していなければ、接道の問題は残ります。
そのため、次の点を確認しましょう。
- 前面道路が2項道路に該当するか
- 道路中心線はどこにあるか
- どこまでセットバックする必要があるか
- 道路に2m以上接しているか
- セットバック後にどれだけ土地が残るか
再建築可能であることが分かった場合でも、セットバック後の面積によって建てられる建物の大きさが変わります。
江東区では道路中心線の位置について事前相談できる
江東区では、建築計画を予定している敷地について、道路中心線や道路位置の事前相談を受け付けています。
対象となるのは、主に次の道路です。
- 建築基準法42条2項道路
- 建築基準法42条1項3号道路
- 建築基準法42条1項5号の位置指定道路
相談する場合は、次のような資料を用意します。
- 案内図
- 道路の状態が分かる現況測量図
- 公図の写し
- 地積測量図
- その他の道路関係資料
売却予定の土地で建て替えの可能性を調べたい場合は、建築計画の予定や相談に必要な資料について、建築課道路調査係へ確認するとよいでしょう。
ただし、事前相談によって道路中心線が明らかになっただけで、建築確認申請が完了するわけではありません。
江東区では1986年から細街路拡幅整備事業を実施している
江東区では、1986年10月から細街路拡幅整備事業を実施しています。
この事業は、幅員4m未満の道路を拡幅し、災害時の避難や消防活動、日常の通行に必要な道路空間を確保するためのものです。
対象となる道路には、次のようなものがあります。
- 建築基準法42条2項道路
- 指定幅員が4mの位置指定道路で、現況幅員が不足している道路
- 拡幅整備工事に伴う角地の隅切り部分
区道などのほか、一定の私道も対象となります。
ただし、道路種別などの条件を満たしていても、事業対象外となる場合があります。
道路幅が狭い物件では、この事業の対象となるか確認する価値があります。
一方、事業を利用できることと、敷地の接道義務を満たしていることは別です。
江東区の細街路拡幅整備は建て替え予定がなくても申し込める
江東区の細街路拡幅整備事業では、建物の新築や建て替えを予定している人だけでなく、後退用地について権利を持つ人も対象となります。
区は、細街路拡幅整備現場立会い申込書について、建物の除却や建て替えの時期に関係なく、随時受け付けると案内しています。
すでに建物を使用している場合でも、条件が整えば申し込めます。
そのため、売却前に後退部分の整備を進めたい場合も、利用できるか確認できます。
ただし、申込みには道路中心線の事前協議を完了していることなどが必要です。
建物を売却するだけであれば、必ず先に拡幅整備を済ませなければならないわけではありません。
整備に必要な期間や費用を確認し、現在の状態での買取査定と比較する方法もあります。
2026年5月から道路拡幅の現場立会いをオンラインで申し込める
江東区では、2026年5月11日から、細街路拡幅整備現場立会い申込書の電子申請を試行的に開始しました。
窓口での申込みも引き続き可能です。
ただし、電子申請は試行運用のため、区は予告なく受付を中止する場合があると案内しています。
また、現場立会い申込書を提出した後は、別途、現場立会いの予約を行う必要があります。
以前から所有している物件で、過去の細街路拡幅整備の書類が残っている場合は、現在の申請様式にも注意しましょう。
江東区では2025年度の要綱改正に伴って様式が変更されており、旧様式は原則として受け付けていません。
最新の申請方法は、区の細街路拡幅整備事業のページで確認できます。
セットバック後の段差にも注意が必要
江東区では、細街路拡幅整備を行った際に、新しく設置したL形側溝と敷地との間に大きな段差が生じる事例について注意を呼びかけています。
新しい側溝は、道路の横断勾配に合わせて、従来より低い位置に設置される場合があります。
そのため、道路拡幅に合わせて建物や外構を工事する場合には、敷地の高さを適切に計画する必要があります。
売却前に道路整備を進める場合も、後退部分を舗装するだけでなく、次のような点を確認しましょう。
- 道路と敷地の高低差
- 玄関への出入り
- 駐車場への車の出入り
- 排水設備の位置
- 塀や門の撤去・移設
整備費用だけでなく、整備後も建物を使いやすい状態にできるか確認することが大切です。
江東区では公道と私道で後退用地の扱いが異なる
細街路拡幅整備事業では、前面道路が区道などの公道なのか、私道なのかによって後退部分の取り扱いが異なります。
区道などの場合には、後退用地の寄付または無償使用承諾の仕組みがあります。
寄付する場合、後退部分の所有権は区に移転します。
無償使用承諾の場合は、所有権を残したまま区が使用する方法です。
区が整備した後退部分は、原則として区が維持管理します。
一方、私道の場合は後退部分を私有地のままとし、整備後も土地所有者が自主的に管理します。
区道などと同じように、私道の後退部分だけを寄付することはできません。
そのため、売却予定の土地が私道に面している場合には、道路幅だけでなく、後退部分の維持管理についても確認する必要があります。
私道では道路中心線の確認と権利関係の整理が重要
江東区では、私道の後退用地について、区が測量を行う仕組みにはなっていません。
拡幅整備を行う前に、関係権利者の立会いによって道路中心線を確認する必要があります。
そのため、私道に面した土地では、次のような点が確認事項になります。
- 私道の所有者は誰か
- 私道の持分があるか
- 道路中心線が確認されているか
- 関係権利者と立会いができるか
- 通行や掘削に関する取り決めがあるか
- 後退部分の管理を誰が行うか
私道という理由だけで再建築不可になるわけではありません。
しかし、道路の指定内容や権利関係が複雑な場合には、売却までの調査や調整に時間がかかる可能性があります。
江東区では道路拡幅に伴う測量・塀の撤去などに助成がある
江東区の細街路拡幅整備事業では、対象となる工事について一部助成制度が設けられています。
主な助成対象は次のとおりです。
- 後退用地の測量や分筆などにかかる費用の一部
- 門や塀の撤去費用の一部
- 排水・水道・ガス設備などの移設費用の一部
ただし、測量や分筆などに対する助成は、区道などの後退用地が対象です。
また、門や塀の撤去、設備移設に対する助成は、公道・私道の両方に対象となる場合がありますが、新築や建て替えに伴う撤去・移設工事は対象外とされています。
そのため、道路拡幅を行えばすべての工事費を助成してもらえるわけではありません。
申請前に、どの工事が対象になるか確認しましょう。
私道の舗装・排水設備には別の助成制度がある
江東区では、細街路拡幅整備とは別に、私道整備助成も実施しています。
対象となる私道について、舗装や路面排水施設などの整備費用を助成する制度です。
また、私道内の下水施設を補修したり、本管を清掃したりする場合の助成制度もあります。
ただし、道路の舗装や排水設備を整備したからといって、再建築不可の問題が必ず解消されるわけではありません。
建築基準法上の道路種別や接道義務を満たしているかどうかは、別に確認する必要があります。
北砂三・四・五丁目では防災生活道路の整備が進められている
江東区の中でも、北砂三・四・五丁目は、道路整備と建物の不燃化を組み合わせたまちづくりが進められている地域です。
江東区は2018年6月29日に「北砂三・四・五丁目地区まちづくり方針」を策定しました。
この方針では、消防活動や避難、火災の延焼を抑えるため、防災生活道路の整備を計画しています。
防災生活道路には、主に次のような役割があります。
- 緊急車両が通行できる空間を確保する
- 消防活動や救援活動を行いやすくする
- 災害時の避難路を確保する
- 火災の延焼を抑える
道路の整備計画には、幅員6m以上を確保する道路や、幅員4mの空間を確保する道路などがあります。
ただし、北砂三・四・五丁目のすべての土地が道路拡幅の対象になるわけではありません。
売却する土地が具体的な整備路線に接しているかを確認する必要があります。
北砂の道路整備では1・2・5・7号線が優先整備路線
北砂三・四・五丁目地区の防災生活道路は、路線によって整備の位置付けが異なります。
江東区では、次の路線を優先整備路線としています。
- 防災生活道路1号線
- 防災生活道路2号線
- 防災生活道路5号線
- 防災生活道路7号線
これらは、周辺の幹線道路とのネットワークを形成するため、優先的に整備する路線です。
一方、3・4・6号線は、優先整備路線の進捗を踏まえて整備を進める路線として位置付けられています。
8号線は、現況幅員や沿道建物の状態を踏まえて、段階的に整備を検討する路線です。
そのため、同じ北砂地区でも、道路整備の進捗や予定が同じとは限りません。
売却時には、対象路線と現在の事業状況を確認することが重要です。
北砂では通常のセットバックと防災生活道路の整備を分けて考える
北砂の土地を売却するときは、建築基準法上のセットバックと、防災生活道路の整備を混同しないようにしましょう。
2項道路のセットバックは、原則として道路中心線から2mまで後退し、幅員4mを確保するものです。
一方、北砂の防災生活道路には、幅員6m以上の道路を整備する計画もあります。
そのため、土地によっては通常のセットバックとは別に、道路事業との関係を確認する必要があります。
確認したいのは次の点です。
- 土地が防災生活道路の整備路線に接しているか
- 道路整備に伴って土地の一部が必要になるか
- 現在の事業段階はどうなっているか
- 道路整備後の土地面積や形状がどうなるか
- 建て替えに必要な地区計画上の条件があるか
道路整備の計画があるからといって、自動的に再建築可能になるわけではありません。
個々の土地について、現在の接道条件と道路整備事業の内容を分けて確認する必要があります。
北砂三・四・五丁目には最低敷地面積60平方メートルの制限がある区域も
北砂三・四・五丁目地区では、2020年11月11日に地区計画が決定されました。
地区計画では、建物の用途や敷地面積、垣や柵の構造などについてルールを定めています。
このうち、住宅地区では、建築物の敷地面積の最低限度が60平方メートルとされています。
ただし、60平方メートル未満の土地はすべて再建築不可になるわけではありません。
地区計画が決定されたとき、すでに建築物の敷地として使われていた土地などには、一定の例外が設けられています。
また、道路など公共施設の整備によって面積が小さくなった土地についても例外があります。
そのため、北砂の狭小地を売却する場合には、
- 地区整備計画の対象区域に入っているか
- 住宅地区など、どの地区区分に該当するか
- 現在の敷地面積は何平方メートルか
- 2020年の地区計画決定以前から存在する敷地か
- 最低敷地面積の例外に該当するか
を確認する必要があります。
60平方メートル未満という理由だけで、建て替えできない土地と判断しないようにしましょう。
北砂では砂町銀座商店街沿道の地区計画変更も確認したい
北砂三・四・五丁目地区では、砂町銀座商店街沿道についても、地区計画の変更に向けた検討が進められています。
江東区は、2025年に地区計画変更案に関する説明会を開催し、2026年2月にも商店街沿道の土地・建物所有者などを対象とした相談会を案内しています。
検討内容には、建物の用途や壁面の位置など、街並みと防災性に関わるルールが含まれています。
ただし、検討中の内容と、すでに施行されている地区計画の制限は別です。
砂町銀座商店街沿道の建物を売却する場合は、現在有効な地区計画と、変更手続きの進捗を区に確認しましょう。
北砂三・四・五丁目は不燃化特区の対象になっている
江東区では、北砂三・四・五丁目地区で不燃化特区支援制度を実施しています。
対象となるのは、次の区域です。
- 北砂三丁目の一部
- 北砂四丁目
- 北砂五丁目の一部
事業期間は2031年3月まで延長されています。
不燃化特区では、老朽建築物の除却や耐火性能を高める建て替えなどを支援しています。
ただし、北砂三丁目と五丁目は一部のみが対象です。
同じ町丁目でも、対象区域に含まれるかどうかは所在地によって異なります。
不燃化特区の対象区域だからといって、その土地が再建築不可になるわけでもありません。
道路種別や接道条件は別に確認する必要があります。
北砂の不燃化特区では除却・建替え・住替えを支援している
北砂三・四・五丁目の不燃化特区では、主に次のような助成制度が設けられています。
- 老朽建築物の除却費用の助成
- 不燃化建替えの設計費・監理費の助成
- 耐火性能を向上させる建築工事費の助成
- 一定の住替えに対する費用助成
除却助成の対象となるのは、一定の要件を満たし、耐用年数の3分の2を経過した老朽建築物などです。
また、建て替えに対する支援は、新しい建物の耐火性能や工事内容などによって条件が異なります。
助成金を受け取れるかどうかは、物件の所在地、建物の状態、申請者、工事内容などを確認したうえで判断されます。
売却を予定している場合は、助成が利用できると決めつけて解体や建て替えを進めないよう注意しましょう。
2026年4月から多世帯同居の建替え加算助成が始まった
北砂の不燃化特区では、2026年4月1日から新しい加算助成が始まりました。
親世帯と子世帯など、複数の世帯が同居するために不燃化建替えを行う場合の加算助成です。
ただし、単に親子で同居する予定があれば利用できる制度ではありません。
一定の要件を満たす老朽建築物を除却し、対象となる不燃化建替えを行う必要があります。
また、2026年3月31日以前に老朽建築物の除却について対象確認を受けた場合、この加算助成は対象外です。
売却予定の土地については、買主が建て替えを検討する際の参考情報となる可能性がありますが、売主が土地を売るだけで加算助成を受けられるわけではありません。
北砂では無料の不燃化相談ステーションも利用できる
江東区では、不燃化特区の制度を利用したい人に向けて「不燃化相談ステーション」を設けています。
相談ステーションでは、助成制度の案内や申請書類の説明のほか、専門家による無料相談も実施しています。
老朽建築物の除却や不燃化建替えについて、どのような制度を利用できるか確認する際に役立ちます。
ただし、相談しただけで再建築可能になるわけではありません。
再建築不可と言われた土地では、建築課で道路や接道条件を確認することも必要です。
売却が目的であれば、相談にかかる手間や建て替えに必要な費用を把握したうえで、買取査定と比較するとよいでしょう。
北砂以外の古い木造住宅にも除却助成がある場合がある
江東区では、不燃化特区とは別に、区内の一定の木造住宅について除却費用の助成を行っています。
2026年度の制度では、主に1981年5月31日以前に着工した木造住宅などで、耐震性が十分でないと判断された建物が対象となります。
助成額は、対象となる除却工事費用の2分の1で、上限100万円です。
ただし、ほかの制度で除却工事に相当する助成を受けている建物などは対象外です。
家具などの残置物撤去費用や、解体後の新築工事費も対象になりません。
また、区の交付決定前に解体工事を契約したり、着手したりすると助成を受けられません。
2026年度の申請期限は2027年1月29日と案内されています。
ただし、再建築不可の土地を解体する方が売却上有利とは限りません。
助成の対象になるか確認すると同時に、まず古家付きの状態での売却価格を調べることが重要です。
江東区では浸水リスクと再建築不可を混同しない
江東区には、河川や運河に近い土地も多くあります。
そのため、土地の売却時には浸水リスクについて確認することがあります。
江東区では、次の3種類の水害ハザードマップを公開しています。
- 洪水ハザードマップ
- 大雨浸水（内水）ハザードマップ
- 高潮ハザードマップ
ただし、浸水想定区域に入っていることと、再建築不可であることは別の問題です。
再建築不可かどうかは、主に建築基準法上の道路への接道条件などを確認して判断します。
一方、水害リスクは買主が土地の利用方法や建物の防災対策を考える際の情報になります。
江東区の土地を査定する場合は、道路条件と災害リスクを分けて確認しましょう。
道路に2m接していなくても43条2項の認定・許可を検討できる場合がある
建築基準法上の道路に必要な長さ接していない土地は、原則として建て替えができません。
ただし、一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項による認定・許可を検討できることがあります。
道路に代わる通路や周辺の空地などについて、安全性などを確認し、例外的に建築を認める制度です。
江東区でも、43条2項1号の認定や、同項2号の許可に関する手続きがあります。
ただし、道路への接道が不足している土地なら、必ず認定・許可されるわけではありません。
通路の状況や周辺の土地、建築計画などについて個別の審査が必要です。
また、43条2項2号の許可では建築審査会の同意が必要になります。
売却前に許可取得を検討する場合は、適用できる可能性と手続きの費用・期間を確認しましょう。
43条2項の許可を取ってから売った方がいい？
再建築可能であることが確認できれば、購入希望者の選択肢が広がる場合があります。
しかし、売主自身が許可取得まで進めた方が必ず有利とは限りません。
物件によっては、次のような費用や手続きが必要になります。
- 道路や通路の調査
- 測量・境界確認
- 権利者との調整
- 建築計画の作成
- 認定・許可の申請
また、許可を受けられるかどうかは個別の判断です。
そのため、
- 現在の状態での買取価格
- 許可を取得できる可能性
- 調査や申請にかかる費用
- 手続きに必要な期間
- 再建築可能と確認できた場合の売却価格
を比較して判断するとよいでしょう。
許可を取得できるか分からない段階でも、再建築不可物件を扱う買取業者へ査定を相談する方法があります。
江東区の再建築不可物件を売る方法
道路種別を確認して仲介で売る
まず、再建築不可と言われた理由を確認します。
前面道路が2項道路で、必要なセットバックによって再建築できる場合には、一般の仲介で売却する方法が考えられます。
ただし、道路への接道長やセットバック後の土地面積なども確認する必要があります。
隣地の一部を取得して接道条件を改善する
道路への接道幅が不足している場合には、隣地の一部を取得することで条件を改善できるケースがあります。
ただし、隣地所有者との交渉や測量、登記、土地取得費用などが必要になる可能性があります。
必要な費用を差し引いて、売却条件がどう変わるか比較しましょう。
隣地所有者に売却する
再建築不可の土地でも、隣地所有者にとっては利用価値がある場合があります。
隣地と一体化することで、接道条件や土地の形状を改善できる可能性があるためです。
ただし、隣地所有者だけを買主候補にすると、価格交渉の選択肢が限られる場合があります。
専門業者による買取査定とも比較するとよいでしょう。
43条2項の認定・許可を検討する
接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件では43条2項による認定・許可を検討できます。
ただし、認定・許可が得られるかどうかは個別の判断です。
売主自身で手続きを進める場合には、調査費用や必要な期間を確認する必要があります。
再建築不可の状態で買取業者へ売る
道路や接道の問題を所有者自身で解決せず、再建築不可物件を扱う業者へ直接売却する方法もあります。
特に次のような場合には検討しやすいでしょう。
- 再建築不可となっている理由が分からない
- 私道の権利関係が複雑
- 道路中心線が確定していない
- 北砂の道路整備計画について調べるのが難しい
- 隣地所有者との交渉をしたくない
- 古家の解体に費用をかけたくない
- 相続した空き家を早く手放したい
- 仲介で買主が見つからない
道路や接道の問題を解決してから売る場合と、現在の状態で売る場合を比較して判断することが重要です。
江東区の再建築不可物件はラクウルにも相談できる
訳あり不動産を取り扱うラクウルでは、再建築不可物件を買取対象としています。
一般の購入希望者を探す仲介ではなく、直接買取による売却を相談できます。
江東区にある物件で、
- 再建築不可と言われた
- 道路に2m以上接していない
- 細い私道の奥に住宅がある
- セットバックの範囲が分からない
- 私道の所有者が複数いる
- 北砂の道路整備計画との関係が分からない
- 相続した古家や室内の荷物が残っている
といった場合にも、現在の状況を伝えて査定を相談できます。
道路調査や権利者との交渉、建築許可の手続きをすべて済ませてから査定を依頼する必要はありません。
ただし、実際に買取できるかどうかや価格は、物件ごとの査定によって判断されます。
江東区の接道不足・私道に面した物件の売却相談
江東区で、道路への接道が足りない、細い私道の奥に家がある、北砂の道路整備計画との関係が分からないといった物件の売却にお困りではありませんか。
道路調査や権利者との交渉、古家の解体に費用をかける前に、ラクウルへ現在の状況を伝え、再建築不可の状態で買取が可能か相談してみましょう。
江東区の再建築不可物件は何で査定価格が変わる？
再建築不可物件の買取価格は、通常の土地価格から一律に何割下がるというものではありません。
土地ごとに問題の内容や、解決できる可能性が異なるためです。
再建築不可となっている理由
道路が狭いだけなのか、建築基準法上の道路に接していないのかによって条件が異なります。
2項道路であれば、セットバックによって再建築できる可能性があります。
前面道路の種類
区道、私道、位置指定道路、2項道路などによって確認事項が異なります。
公道か私道かだけでなく、建築基準法上の道路種別を確認する必要があります。
道路への接道長さ
道路に何m接しているかは重要です。
接道がわずかに不足している土地と、道路にまったく接していない土地では、問題を解決できる可能性が異なります。
セットバック後の土地面積
再建築可能な土地でも、大きなセットバックが必要な場合には、建築に利用できる面積が小さくなります。
私道の権利関係
私道持分や通行・掘削に関する取り決め、道路中心線の確認に必要な権利者の協力などが査定に関係する場合があります。
防災生活道路の整備対象か
北砂三・四・五丁目では、路線ごとに道路整備が進められています。
対象となる土地では、整備に伴う土地の利用条件や今後の手続きなどを確認する必要があります。
地区計画による建築制限
北砂三・四・五丁目の一定の区域では、最低敷地面積などの地区計画上の制限があります。
ただし、既存の敷地については例外が設けられている場合があります。
建物の状態
再建築できない土地では、現在の建物を修繕して利用できるかどうかが価値に影響する場合があります。
水害リスクと周辺環境
江東区では、洪水・内水・高潮のハザードマップが公開されています。
ただし、水害リスクがあることと、再建築不可であることは別の問題です。
それぞれの条件を分けて確認する必要があります。
立地と周辺需要
駅からの距離や周辺環境なども査定に関係します。
同じ江東区でも、再建築不可という理由だけで価格が決まるわけではありません。
再建築不可の古家は査定前に解体しない
相続した家が古いと、建物を取り壊して更地にした方が売りやすいと考えることがあります。
しかし、再建築不可の可能性がある土地では、先に解体するのは慎重に判断してください。
建物を取り壊した後に新しい住宅を建てられないことが分かれば、既存建物を利用する選択肢を失う可能性があります。
江東区には、不燃化特区の除却助成や、区内の一定の木造住宅を対象とした除却助成があります。
ただし、助成を利用できるからといって、解体した方が必ず高く売れるわけではありません。
また、助成制度には工事契約前の相談や申請が必要です。
売却を予定している場合には、次の条件を比較してから判断しましょう。
- 古家付きの状態で売る場合
- 道路や接道の問題を解決してから売る場合
- 助成を利用して解体する場合
建物を解体する前に、再建築できる可能性と古家付きの状態での査定価格を確認することが大切です。
相続した江東区の家は過去の道路資料も確認する
相続した家では、以前の所有者が道路についてどのような調査や協議を行ったのか分からないことがあります。
「昔セットバックしたと聞いている」
「家の前だけ道路が広くなっている」
「私道の持分があるらしい」
「親から再建築不可と聞いていた」
といった場合には、現在の道路種別と過去の資料を確認する価値があります。
まずは、ことまっぷで前面道路の種類を調べる方法があります。
道路中心線や接道条件などの詳細については、建築課道路調査係で確認します。
区道や区有通路の境界確定図が必要な場合には、土木部管理課境界確定係で確認できます。
ただし、相続人自身がすべての資料をそろえてからでなければ、買取査定を依頼できないわけではありません。
分かる範囲の物件情報を伝えて、現在の状態で相談する方法もあります。
江東区の再建築不可物件についてよくある質問
江東区で道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
ただし、道路への接道長など、そのほかの条件も満たす必要があります。
江東区では道路種別をインターネットで調べられますか？
ことまっぷの指定道路マップで確認できます。
ただし、すべての道路情報が表示されているわけではありません。
最新の道路種別や詳細については、建築課道路調査係の窓口で確認してください。
私道でも江東区の細街路拡幅整備を利用できますか？
一定の条件を満たす私道は対象になる場合があります。
ただし、道路種別や権利関係などによって取り扱いが異なります。
私道の後退部分は、整備後も土地所有者が維持管理します。
建物を建て替えなくても道路の拡幅整備を申し込めますか？
江東区では、細街路拡幅整備現場立会い申込書を建物の除却や建て替えの時期に関係なく受け付けています。
ただし、道路中心線の事前協議など、必要な手続きがあります。
2026年から細街路整備のオンライン申請はできますか？
2026年5月11日から、現場立会い申込書の電子申請を試行的に受け付けています。
ただし、試行運用のため、受付方法が変更される場合があります。
北砂では通常のセットバック以外にも道路整備計画がありますか？
北砂三・四・五丁目地区では、防災生活道路の整備計画があります。
幅員4m・6mの道路などを路線ごとに整備する計画です。
売却する土地が具体的な整備路線の対象になるか確認する必要があります。
北砂で土地が60平方メートル未満なら再建築不可ですか？
一律に再建築不可になるわけではありません。
北砂三・四・五丁目の地区整備計画では、住宅地区に最低敷地面積60平方メートルの制限がありますが、地区計画決定以前から存在する敷地などには一定の例外があります。
接道条件なども含めて個別に確認してください。
北砂の不燃化特区は2026年度も利用できますか？
事業期間は2031年3月まで延長されています。
北砂三丁目の一部、北砂四丁目、北砂五丁目の一部が対象です。
ただし、所在地や建物の条件などによって利用できる助成制度は異なります。
江東区には古い木造住宅の解体費用の助成がありますか？
一定の条件を満たす木造住宅について、除却費用の2分の1、上限100万円の助成制度があります。
2026年度は、2027年1月29日が申請期限と案内されています。
ただし、交付決定前に工事契約や着手を行うと利用できません。
接道が2m未満でも建て替えられる場合がありますか？
一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項による認定・許可を検討できる可能性があります。
ただし、すべての土地が対象になるわけではなく、個別の判断が必要です。
水害ハザードマップの対象区域なら再建築不可ですか？
水害ハザードマップの対象であることと、再建築不可であることは別の問題です。
再建築の可否は、建築基準法上の道路への接道条件などを確認して判断します。
再建築不可の家は解体してから売った方がいいですか？
先に解体するのは慎重に判断してください。
建物を取り壊した後に再建築できなければ、土地の利用方法がさらに限られる可能性があります。
まず古家付きの状態で査定を受けてから判断するとよいでしょう。
ラクウルは江東区の再建築不可物件も相談できますか？
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としています。
道路種別や接道条件が詳しく分からない場合も、分かる範囲の物件情報を伝えて相談できます。
ただし、実際の買取可否や価格は個別の査定によって決まります。
まとめ｜江東区では道路条件と北砂の整備計画を確認して売却方法を決める
江東区の再建築不可物件を売却する場合には、まず建築基準法上の道路種別と接道条件を確認することが重要です。
道路幅が4m未満でも、2項道路であれば必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
江東区では、ことまっぷで道路種別を確認できますが、最新の道路情報や道路中心線などの詳細は窓口で確認する必要があります。
また、細街路拡幅整備事業は1986年から実施されており、建物の建て替え予定がなくても条件が整えば申込みが可能です。
北砂三・四・五丁目では、通常のセットバックとは別に防災生活道路の整備計画もあります。
さらに、地区計画による敷地面積の制限や、2031年3月まで延長された不燃化特区支援制度なども確認しておきたいところです。
ただし、助成制度を利用して解体したり、道路整備を進めたりすることが、必ずしも売却上有利になるわけではありません。
道路や接道の問題を解決してから売る場合と、再建築不可の状態で売る場合を比較し、必要な費用や時間も含めて判断することが大切です。
相続した古家を早く手放したい、私道の権利関係が複雑、道路中心線の協議を自分で進めるのが難しいという場合には、現在の状態で買取査定を受ける方法もあります。
江東区の再建築不可物件は現状でいくらになる？
北砂などの古い住宅地で、接道不足やセットバック、私道の問題を抱える物件は、道路や土地の条件によって査定価格が異なります。
測量や道路整備、隣地との交渉、古家の解体に費用をかける前に、ラクウルへ現在の状態で査定を依頼し、買取条件を確認してみてはいかがでしょうか。