東京都で再建築不可物件を売却したいものの、「建て替えられない家は買い手が見つかるのか」「私道に面していても売れるのか」と悩んでいませんか。
再建築不可物件とは、現在の建築基準法の条件を満たさず、原則として建物を新築・建て替えできない物件です。
東京都内でも、再建築不可となる理由は土地によって異なります。道路に接する幅が足りない土地もあれば、建物の前にある通路が建築基準法上の道路ではない土地もあります。
また、道路が狭いという理由で再建築不可と考えられていても、道路種別や必要なセットバックを確認すると、建て替えを検討できる場合があります。
東京都で再建築不可物件を売るには、まず土地の問題を把握し、改善してから売る方法と、現在の状態で買い取ってもらう方法を比較することが大切です。
このページでは、売却前に確認したい基本事項と、東京23区それぞれの地域別ガイドを紹介します。
東京都の再建築不可物件を現状で売却したい方へ
接道不足や私道の問題があり、建て替えられるか分からない物件でも、現在の状態を伝えて買取査定を相談する方法があります。
道路調査や隣地との交渉、古家の解体に費用をかける前に、ラクウルへ売却条件を確認してみましょう。実際の買取可否や価格は個別の査定によって決まります。
東京都の再建築不可物件｜23区別の売却ガイド
東京都内では、区ごとに道路の調査方法や狭あい道路の整備制度、地区計画などが異なります。
たとえば、中央区の月島には幅員2.7mの3項道路があり、渋谷区本町では幅員6mの主要生活道路の整備が進められています。
同じ「道路が狭い家」でも、確認すべき内容は一律ではありません。
売却したい物件がある区を選び、地域ごとの道路事情や売却時の注意点を確認してください。
都心エリア｜千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区
- 千代田区の再建築不可物件を売るには？
神田周辺の店舗併用住宅や私道、地区計画による壁面後退について解説します。 - 中央区の再建築不可物件を売るには？
月島・佃の路地、3項道路、区が一定の無接道敷地を買い取る制度を紹介します。 - 港区の再建築不可物件を売るには？
路地状敷地の接道不足に関する許可基準や、擁壁のある土地の売却について解説します。 - 新宿区の再建築不可物件を売るには？
古い住宅地の細街路や路地に面した土地について、道路と接道の確認事項を整理します。 - 渋谷区の再建築不可物件を売るには？
本町地区の主要生活道路の拡幅、道路中心線の調査、私道の問題を解説します。 - 文京区の再建築不可物件を売るには？
根津・千駄木の細街路、坂や擁壁のある土地、道路後退に関する支援制度を紹介します。
城東エリア｜台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区
- 台東区の再建築不可物件を売るには？
谷中の路地や地区計画、壁面後退、老朽建築物の除却に関する制度を確認します。 - 墨田区の再建築不可物件を売るには？
古い木造住宅地の細い道路と、建て替えや売却の際に確認したい条件を解説します。 - 江東区の再建築不可物件を売るには？
北砂三・四・五丁目の防災生活道路、私道、細街路拡幅整備について紹介します。 - 荒川区の再建築不可物件を売るには？
木造住宅が集まる地域の道路整備や、狭い道に面した家の売却を考えます。 - 足立区の再建築不可物件を売るには？
古い住宅地の接道不足や私道に関する確認事項、売却方法を解説します。 - 葛飾区の再建築不可物件を売るには？
路地に面した住宅や細街路の問題、道路条件を調べてから売る方法を紹介します。 - 江戸川区の再建築不可物件を売るには？
狭い道路や私道に面した物件について、接道調査と売却時の注意点を整理します。
城西エリア｜中野区・杉並区・練馬区・世田谷区
- 中野区の再建築不可物件を売るには？
住宅密集地の細い道路や路地状敷地について、再建築の可能性と買取を解説します。 - 杉並区の再建築不可物件を売るには？
私道や接道不足のある住宅地で、道路種別を確認して売却する方法を紹介します。 - 練馬区の再建築不可物件を売るには？
私道の権利関係やセットバックが必要な土地の確認ポイントを解説します。 - 世田谷区の再建築不可物件を売るには？
路地状敷地、私道、接道幅が不足する土地について、売却前に確認したい内容をまとめます。
城南エリア｜品川区・目黒区・大田区
- 品川区の再建築不可物件を売るには？
古い住宅地の細街路と、道路や土地の条件を確認して売却する方法を解説します。 - 目黒区の再建築不可物件を売るには？
目黒本町・原町・洗足の防災まちづくり、私道、セットバックを中心に紹介します。 - 大田区の再建築不可物件を売るには？
古い住宅地の私道や狭あい道路について、調査と売却の判断ポイントを解説します。
城北エリア｜豊島区・北区・板橋区
- 豊島区の再建築不可物件を売るには？
住宅密集地の道路事情や、建て替えに関係する制度と買取の進め方を紹介します。 - 北区の再建築不可物件を売るには？
十条などの住宅地で、道路整備や接道条件を確認して売却する方法を解説します。 - 板橋区の再建築不可物件を売るには？
古い私道や接道幅が不足する土地について、道路調査と売却の選択肢を整理します。
東京都で再建築不可物件になる主な理由
建築基準法では、建物の敷地は原則として、同法上の道路に2m以上接している必要があります。
ただし、道路の形状や建物の種類によっては、別の条件が関係する場合もあります。
再建築不可と言われた場合、まず次の原因を確認しましょう。
道路に接する幅が2m未満
道路から細い通路を通って奥の住宅へ入る土地などでは、道路に接する部分の幅が不足している場合があります。
この問題は、道路幅を広げるためのセットバックだけでは解消できないことがあります。
隣地の一部を取得する方法や、建築基準法43条2項に基づく認定・許可などを検討できる場合もありますが、個別の判断が必要です。
建物の前にある通路が建築基準法上の道路ではない
長年、住民が通行に使ってきた道でも、建築基準法上の道路に該当するとは限りません。
見た目が舗装された道路であっても、建築基準法上の指定内容を確認する必要があります。
私道の場合は、道路の種類だけでなく、所有者や通行・掘削に関する権利関係も調べましょう。
道路幅が4m未満
道路幅が4m未満でも、建築基準法42条2項道路に指定されていれば、原則として道路中心線から2mまで後退することで再建築できる可能性があります。
ただし、道路中心線の位置や、後退後の土地面積によって建築できる規模は変わります。
また、東京都内には通常の2項道路とは異なる後退位置が指定されている3項道路もあります。
道路幅だけで再建築不可と判断せず、道路種別と指定内容を確認してください。
東京都の再建築不可物件は売却前に何を調べる？
土地によっては、道路の問題を改善できる場合があります。
ただし、売主自身ですべての調査や工事を終えてから売るべきとは限りません。
最初に、次の項目を整理すると売却方法を比較しやすくなります。
- 建築基準法上の道路種別
- 道路に接する長さ
- 道路中心線と必要なセットバック面積
- 公道・私道の区分と権利関係
- 土地の境界確定状況
- 地区計画や都市計画道路の対象区域
- 現在の建物の状態
- 古家の解体や擁壁の補修に必要な費用
東京都内でも、道路種別の確認方法や拡幅整備に関する制度は区によって異なります。
詳細は、上記の各区ガイドから確認してください。
再建築不可物件でも建て替えられる可能性はある？
再建築不可と言われた物件でも、原因によっては建て替えの可能性を検討できます。
たとえば、前面道路が2項道路で、セットバックとその他の建築条件を満たせば、再建築できる場合があります。
また、道路への接道が不足していても、一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項による認定・許可を検討できます。
ただし、認定・許可はすべての物件で受けられるものではありません。
通路の状況や周辺環境、建築計画などによって個別に判断されます。
建て替えられると決めつけて売却価格を考えるのではなく、担当窓口や専門家に確認することが重要です。
東京都で再建築不可物件を売る4つの方法
1．道路や接道の問題を確認して仲介で売る
再建築不可と言われた土地でも、実際にはセットバックなどによって再建築できる場合があります。
再建築可能であることを確認できれば、一般の購入希望者を対象に仲介で売却する方法が考えられます。
ただし、調査や測量などに費用や時間がかかる場合があります。
2．隣地所有者に売却する
再建築不可の土地でも、隣地所有者にとっては利用価値がある場合があります。
隣地と一体化することで、土地の形状や接道条件を改善できる可能性があるためです。
ただし、隣地所有者が購入を希望するとは限らず、交渉がまとまらない場合もあります。
3．接道の改善や例外的な建築許可を検討する
隣地の一部を取得して接道幅を確保する方法や、建築基準法43条2項による認定・許可を検討する方法があります。
ただし、隣地所有者との交渉や測量、建築計画の作成などが必要になる場合があります。
費用をかけて改善した場合の売却価格と、現在の状態での買取価格を比較して判断しましょう。
4．再建築不可の状態で専門業者へ売る
道路や接道の問題を所有者自身で解決せず、再建築不可物件を取り扱う買取業者へ直接売却する方法もあります。
特に、次のような場合には検討できます。
- 相続した家を早く手放したい
- 私道の権利関係が複雑
- 道路に2m以上接していない
- 隣地所有者と交渉したくない
- 測量や道路整備に費用をかけたくない
- 古家の解体を自分で進めたくない
- 仲介で買主が見つからなかった
実際に買い取れるかどうかや価格は、物件ごとの査定によって決まります。
東京都では区によって独自の道路整備や買取制度がある
再建築不可物件を売却する際は、都内共通の建築基準法だけでなく、所在地の自治体が設けている制度も確認したいところです。
たとえば、中央区では2026年4月から、一定の要件を満たす無接道敷地などを区が直接買い取る制度を実施しています。
ただし、老朽空き家が存在することや土地の境界が確定していることなど、複数の条件を満たす必要があります。
また、江東区の北砂三・四・五丁目では防災生活道路の整備が計画されており、渋谷区本町では幅員6mの主要生活道路の整備が進められています。
これらは、東京都内のすべての土地に適用される制度ではありません。
売却する物件が具体的な対象区域に入っているか、現在の制度が利用できるかを確認する必要があります。
東京都の再建築不可物件は先に解体した方がいい？
古い家を相続すると、建物を取り壊して更地にした方が売りやすいのではないかと考えることがあります。
しかし、再建築不可の可能性がある場合には、先に解体するのは慎重に判断してください。
建物を取り壊した後に新しい住宅を建てられなければ、既存建物を利用する選択肢を失う可能性があります。
また、自治体によっては老朽建築物の除却助成などがありますが、助成対象となる区域や建物、申請者、工事時期には条件があります。
売却を目的とした解体が対象外になる制度もあります。
そのため、解体を決める前に、次の条件を比較しましょう。
- 古家付きのまま売る場合
- 道路や接道を改善してから売る場合
- 助成制度を利用して解体する場合
- 隣地所有者に売る場合
特に相続した空き家では、先に現状の査定価格を確認しておくと、解体費用を負担するか判断しやすくなります。
東京都の再建築不可物件についてよくある質問
再建築不可物件は東京都でも売却できますか？
売却できます。
ただし、通常の住宅と比べて利用方法が制限される場合があり、買主や売却条件が変わることがあります。
仲介、隣地所有者への売却、専門業者による買取などを検討できます。
道路幅が4m未満なら必ず再建築不可ですか？
いいえ。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
ただし、接道長さなど、ほかの条件も確認する必要があります。
私道に面した家でも売れますか？
私道という理由だけで売却できなくなるわけではありません。
ただし、建築基準法上の道路種別や私道持分、通行・掘削に関する権利関係などを確認する必要があります。
接道が2m未満でも建て替えられる場合がありますか？
一定の条件では、隣地の一部取得による改善や、建築基準法43条2項による認定・許可などを検討できます。
ただし、すべての土地で利用できるわけではありません。
不動産会社に売却を断られたらどうすればいいですか？
道路調査の結果や物件の状態を整理し、再建築不可物件を取り扱う買取業者へ相談する方法があります。
業者によって査定条件が異なる場合があるため、実際に提示された条件を比較するとよいでしょう。
再建築不可の家は解体せずに売れますか？
古家付きのまま売却できる場合があります。
ただし、建物の状態や土地の条件によって、買取の可否や価格は異なります。
解体工事を契約する前に、現状で査定を受けてみるとよいでしょう。
東京都の市部について
東京都には23区のほかに、市部にも住宅地があります。
市部では、それぞれの市の道路調査方法や都市計画、土地の条件などを確認する必要があります。
今後、市部の地域別ガイドも順次追加していきます。
まとめ｜東京都の再建築不可物件は地域の制度と現状の査定価格を比較する
東京都の再建築不可物件を売却する場合は、まず再建築できない理由を確認することが重要です。
道路幅が4m未満でも、2項道路であればセットバックによって再建築できる場合があります。
一方、建築基準法上の道路に接していない土地や、接道幅が不足している土地では、別の改善方法や認定・許可を検討する必要があります。
また、東京都内では区ごとに道路整備や地区計画、助成制度などが異なります。
詳しい条件については、このページの23区別ガイドから確認してください。
ただし、道路の調査や隣地との交渉、古家の解体を売主自身ですべて終えてから売却する必要はありません。
改善してから売る方法と、再建築不可の状態で売る方法を比較し、費用・期間・買取価格を踏まえて判断することが大切です。
相続した古家を早く手放したい、私道の問題が複雑、接道不足を自分で解決するのが難しいという場合には、専門業者へ現在の状態で買取査定を依頼する方法もあります。
東京都の再建築不可物件は今の状態でいくらになる？
東京23区で、接道不足や私道、セットバックなどの問題を抱える土地・建物は、所在地や道路条件によって売却方法が異なります。
測量や隣地との交渉、古家の解体に費用をかける前に、ラクウルへ現在の状態で査定を依頼し、買取条件を確認してみてはいかがでしょうか。