渋谷区の本町では、木造住宅が密集する地域の防災性を高めるため、幅員6mの主要生活道路を整備する取り組みが進められています。
こうした地域にある古い住宅を売却するときは、現在の道路幅だけでなく、道路の拡幅計画や地区計画が土地の利用に関係する場合があります。
また、渋谷区では建築基準法上の道路種別をインターネットで確認できますが、2項道路や位置指定道路の中心線については、別途相談が必要になることがあります。
2026年4月には道路相談書の様式が変更され、中心線の調査には受付から約1か月半かかると案内されています。
一方、道路や接道の問題を所有者自身で解決せず、再建築不可の状態で買取業者へ相談する方法もあります。
この記事では、渋谷区の道路調査や狭あい道路拡幅整備、本町地区の防災まちづくりを中心に、再建築不可物件を売るための確認事項と買取の進め方を解説します。
渋谷区で再建築不可と言われたら道路種別と接道を確認する
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
この接道義務を満たしていない土地では、原則として新しい建物を建てることができません。
ただし、再建築不可と言われる理由は土地によって異なります。
- 前面の道が建築基準法上の道路ではない
- 道路に接している長さが2m未満
- 細い通路を通った奥に建物がある
- 私道の指定内容や権利関係が分からない
- 位置指定道路の指定位置と現況が一致していない
- 道路幅が4m未満でセットバックが必要
このうち、道路幅が4m未満という理由だけで再建築不可になるわけではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
まず、道路が狭いだけなのか、建築基準法上の道路に必要な長さ接していないのかを分けて確認しましょう。
渋谷区では指定道路図をインターネットで確認できる
渋谷区では、建築基準法上の道路種別を示す指定道路図を公開しています。
区の地図情報システムから「道路種別」を選ぶと、対象となる道路の情報を確認できます。
指定道路図には、次のような道路が表示されています。
- 建築基準法42条1項1号道路
- 建築基準法42条1項2号道路
- 建築基準法42条1項3号道路
- 建築基準法42条1項4号道路
- 建築基準法42条1項5号の位置指定道路
- 建築基準法42条2項道路
相続した家の前面道路がどの種類に該当するのか分からない場合は、最初の調査に利用できます。
ただし、指定道路図に道路が表示されているからといって、再建築できることが確定するわけではありません。
敷地の接道長さや道路中心線、必要な後退範囲なども確認する必要があります。
指定道路図で分からない場合は区役所11階で確認する
渋谷区では、指定道路図だけでなく、指定道路調書も区役所で閲覧できます。
閲覧場所は渋谷区役所11階です。
指定道路調書では、指定道路についての詳細を確認できます。
ただし、渋谷区は道路種別に関する電話・FAX・メールでの問い合わせには回答しないと案内しています。
そのため、インターネット上の情報だけで判断できない場合には、窓口で確認する必要があります。
一方、道路中心線については、必要書類をそろえた正式な道路相談であれば、メールによる提出も受け付けています。
道路種別を尋ねることと、道路中心線の判定を申請することは別の手続きです。
公道・私道の区分と建築基準法上の道路種別は別に調べる
土地の前に道がある場合でも、公道か私道かという区分だけで再建築の可否は決まりません。
私道であっても、建築基準法上の道路に該当する場合があります。
反対に、公有地や通路に面していても、通常の接道義務を満たさない場合があります。
渋谷区では、道路台帳平面図、区有通路平面図、路線図、土地境界確定・道路区域確認情報を地図情報システムで公開しています。
売却前には、次の項目を分けて確認しましょう。
- 建築基準法上の道路に該当するか
- 公道か私道か
- 道路幅員は何mか
- 敷地が道路に何m接しているか
- 私道持分があるか
- 道路と敷地の境界は確定しているか
道路の所有者と建築基準法上の扱いを混同しないことが重要です。
道路幅が4m未満でもセットバックで再建築できる可能性がある
幅員4m未満の道路でも、建築基準法42条2項道路に該当する場合には、原則として道路中心線から2mまで後退することで再建築できる可能性があります。
この後退がセットバックです。
ただし、道路の反対側に崖や河川などがある場合には、後退方法が異なることがあります。
また、セットバックした部分は建築敷地として利用できません。
たとえば、土地の登記面積が70平方メートルでも、セットバックが必要な場合には、実際に建築に利用できる面積が小さくなります。
土地が小さい場合には、数平方メートルの後退でも建物の配置や大きさに影響することがあります。
そのため、再建築可能かどうかだけでなく、セットバック後の有効宅地面積も確認しましょう。
渋谷区では道路中心線の判定に別の相談手続きが必要
渋谷区では、2項道路や位置指定道路に接する敷地で建築計画を予定している場合、道路中心線の位置や道路の終端などについて相談を受け付けています。
指定道路図で道路の種類を確認するだけでは、中心線の位置まで確定できない場合があるためです。
道路中心線が分からなければ、セットバック面積も正確に判断できません。
道路中心線の相談では、次のような資料が必要です。
- 道路相談書
- 案内図
- 道路現況図
- 公図
- 現地写真
- そのほか道路に関する資料
道路現況図には、現在の道路幅員や縁石、塀、道路の折れ点、敷地境界線などを記載する必要があります。
道路台帳平面図や地積測量図だけではなく、道路の現況を示す測量図が必要です。
2026年4月から道路相談書の様式が変更された
渋谷区では、2026年4月1日から道路相談書の記入事項が一部変更されました。
区は、現在の様式以外では受け付けないと案内しています。
過去に道路中心線について相談したことがある土地でも、新たな相談を行う場合には、最新の様式を確認する必要があります。
提出方法は、区役所の窓口またはメールです。
メールで提出する場合には、必要書類をPDFファイルにして添付するなど、区が指定する方法に従う必要があります。
なお、指定道路図の道路種別に関する通常の問い合わせを、メールで回答してもらえるという意味ではありません。
正式な道路相談の手続きとして提出する場合に、メールが利用できます。
道路中心線の調査には約1か月半かかる場合がある
渋谷区では、道路中心線の相談について、受付から約1か月半程度の調査期間を案内しています。
道路の長さや状況によっては、さらに時間がかかる場合があります。
そのため、売却前にセットバック面積を確定させたい場合には、調査に必要な期間も考慮する必要があります。
たとえば、
「買主から正確な有効宅地面積を求められている」
「道路中心線が分からず、建物の配置を判断できない」
「売却までに道路の条件を整理したい」
といった場合です。
一方、早く売却したい場合には、道路中心線の調査を売主自身で完了させず、現在分かる範囲の情報で買取業者へ相談する方法もあります。
渋谷区では狭あい道路の拡幅整備を行っている
渋谷区では、幅員4m未満の狭い道路を拡幅するため、狭あい道路拡幅整備事業を実施しています。
2009年7月に施行された条例に基づき、建築主などと協議したうえで後退用地の整備を進めています。
この制度では、道路後退部分について、区が舗装や側溝の移設などの工事を行う場合があります。
また、塀の撤去や擁壁の移設などに対する助成制度も設けられています。
ただし、道路が狭ければすべて区が工事を行うというわけではありません。
道路の種類や土地の権利関係、建築主の条件などによって取り扱いが異なります。
建築確認申請の30日前までに拡幅整備の協議が必要
渋谷区では、対象となる狭あい道路に面した敷地で建物を建築する場合、建築確認申請の30日前までに拡幅整備に関する協議書を提出するよう案内しています。
この協議では、主に次の内容を確認します。
- 後退用地の範囲
- 後退部分の権利関係
- 拡幅整備工事の方法
- 整備後の維持管理
- 区による整備か自主整備か
通常、協議書の受付から事前協議等済通知書の発行までは2～3週間程度と案内されています。
ただし、書類に不備がある場合などには、さらに時間がかかる可能性があります。
道路中心線の調査と拡幅整備の協議は別の手続きです。
中心線の判定が必要な土地では、その調査期間も含めて予定を考える必要があります。
建物を建て替える予定がなくても任意協議を申し込める
渋谷区の狭あい道路拡幅整備条例には、建築確認申請などに伴う事前協議とは別に、任意協議の仕組みがあります。
関係権利者から区へ、道路拡幅整備について協議を申し出ることができます。
そのため、すぐに建物を建て替える予定がなくても、売却に向けて後退部分の整備を検討する場合には、任意協議の対象になるか相談できます。
ただし、任意協議を申し込めば道路中心線の調査が自動的に完了するわけではありません。
道路中心線については建築課調査係、拡幅整備については道路課狭あい道路整備係が担当しています。
相談先を分けて確認しましょう。
私道では後退部分の所有権と維持管理も確認する
渋谷区の狭あい道路拡幅整備では、道路の管理区分や土地の権利関係によって整備後の取り扱いが変わります。
区道や区有通路などについては、一定の条件を満たす場合に、後退用地の寄付や無償使用承諾の方法があります。
一方、私道では土地の所有権や維持管理について、関係権利者との協議が必要になる場合があります。
また、後退用地について別の権利者がいる場合には、必要な承諾を得る必要があります。
売却予定の土地が私道に面している場合には、次の点を確認しましょう。
- 私道の所有者は誰か
- 私道持分があるか
- 通行や掘削の取り決めがあるか
- 道路中心線が確認されているか
- 拡幅工事に必要な承諾を得られるか
- 整備後の維持管理を誰が行うか
私道であるという理由だけで再建築不可になるわけではありません。
ただし、権利関係が複雑な場合には、売却までに必要な調査や調整が増える可能性があります。
区による道路整備や助成を受けられない場合もある
渋谷区では、一定の条件を満たす個人や中小企業などが狭あい道路の拡幅整備について協議した場合、区による工事や助成の対象になることがあります。
ただし、次のような場合は、原則として区による拡幅整備工事や助成金の対象外です。
- 延べ面積500平方メートル以上の建物を建築する場合
- 宅地建物取引業者が販売・賃貸目的で建築する場合
- 所有者が自主整備を選択する場合
対象外となる場合には、自費で拡幅整備工事を行う必要があります。
そのため、売主が自分で道路を整備してから売る場合と、買主が購入後に整備する場合では、工事費用や手続きの負担が異なることがあります。
売却条件を決める際には、道路拡幅に必要な費用を誰が負担するのか確認しましょう。
道路拡幅に伴う塀の撤去や擁壁の移設には助成がある
渋谷区では、狭あい道路の拡幅整備に伴い、門や塀などを撤去する場合の助成を設けています。
また、道路の後退部分にある擁壁を移設する場合も、一定の条件で助成対象になります。
擁壁については、高さや工事内容によって助成額が異なります。
たとえば、擁壁を撤去する場合と、新たに設置する場合では助成単価が異なります。
また、角地の隅切り用地を整備する場合には、奨励金が設けられています。
ただし、これらは狭あい道路拡幅整備に関する助成です。
敷地内に古い擁壁があるという理由だけで、補修費用のすべてが助成されるわけではありません。
売却前に工事を進める場合には、対象となる工事と助成条件を確認することが必要です。
渋谷区本町では幅員6mの主要生活道路が整備されている
渋谷区の中でも、本町地区では木造住宅密集地域の防災性を高めるため、主要生活道路の拡幅整備が進められています。
特に主要生活道路5号線と8号線は、優先整備路線に位置付けられています。
道路の幅員を6mに広げることで、消防活動や避難に必要な道路空間を確保することが目的です。
本町の土地を売却する場合には、通常のセットバックだけでなく、主要生活道路の整備対象になっているか確認する必要があります。
主要生活道路5号線は最低幅員6mを確保する道路整備
本町主要生活道路5号線は、最低幅員6mの道路拡幅を行う路線です。
渋谷区では、この道路を住宅市街地整備計画の優先整備路線に位置付けています。
道路整備によって、木造住宅密集地域の改善や消防活動が困難な区域の解消を進めています。
一般的な2項道路のセットバックは、原則として幅員4mを確保するためのものです。
一方、主要生活道路5号線では、道路整備事業によって幅員6mを確保することを目指しています。
そのため、対象となる土地では、建築基準法上のセットバックと、道路事業に伴う用地取得などを分けて確認する必要があります。
主要生活道路8号線では土地の買収や建物移転の補償を伴う
本町主要生活道路8号線は、地区防災施設となる幅員6mの区画道路として位置付けられています。
本町さくら公園や渋谷本町学園第二グラウンドなどを結ぶ道路として、防災上の役割が期待されています。
道路整備では、対象となる土地や建物について、次のような手続きが行われます。
- 道路の計画線形の検討
- 土地の現況測量
- 道路用地となる範囲と面積の確認
- 建物や塀などの調査
- 土地価格と移転補償額の算定
- 権利者との個別協議
- 土地の買収契約
道路事業の対象となる土地では、通常の不動産売却とは別に、用地取得や移転補償が関係する場合があります。
ただし、本町地区のすべての土地が主要生活道路8号線の用地取得対象になるわけではありません。
具体的な所在地と道路計画の位置を確認する必要があります。
主要生活道路8号線沿道には建替え工事費の助成もある
渋谷区では、主要生活道路8号線沿道の一定の所有者について、建替え工事費を助成しています。
主な対象は、1981年5月31日以前に建築された木造または軽量鉄骨造の建物を所有する個人です。
また、敷地が主要生活道路8号線に接していることや、老朽建築物建替え支援の要件を満たすことなどが必要です。
助成限度額は次のとおりです。
- 戸建住宅：150万円
- 準耐火建築物から準耐火建築物への共同住宅の建替え：180万円
- 木造から準耐火建築物への共同住宅の建替え：210万円
- 木造から耐火建築物への共同住宅の建替え：230万円
ただし、建て替える建物の面積や構造などによって助成額は異なります。
また、予定件数や予算額の範囲内で実施されるため、条件を満たせば必ず上限額を受け取れるわけではありません。
売却のみを目的としている場合には、売主自身が助成を利用できるのか、買主の建替え計画に関係する制度なのかを分けて考える必要があります。
2025年には本町・幡ヶ谷の地区計画が決定・変更された
渋谷区では、2025年8月29日に本町地区の都市計画について決定・変更を行いました。
主な内容は次のとおりです。
- 本町一丁目・幡ヶ谷二丁目地区の地区計画の決定
- 本町二・四・五・六丁目地区防災街区整備地区計画の変更
- 防火地域・準防火地域の変更
地区計画では、地区ごとに建築物の用途や敷地、壁面の位置などのルールが定められる場合があります。
本町や幡ヶ谷の土地を売却する場合は、道路種別と接道条件だけでなく、地区計画の対象区域に入っているか確認しましょう。
ただし、本町や幡ヶ谷のすべての土地に同じ制限があるわけではありません。
具体的な所在地によって適用されるルールが異なります。
2026年3月末で渋谷区の不燃化特区は終了した
本町地区では、これまで東京都の不燃化特区制度を利用し、老朽建築物の除却や建替えを支援してきました。
しかし、渋谷区の不燃化特区制度は2025年度末で終了しました。
2026年3月31日付の東京都の計画改定によって、渋谷区は不燃化特区の指定対象から外れています。
区は、対象地区の不燃領域率が目標値の70％に達したことを終了の理由として説明しています。
それに伴い、不燃化特区の指定を前提とした各種支援も、2026年3月31日で終了しました。
そのため、古い不燃化特区のパンフレットに記載されている助成を、現在も同じ制度として利用できると判断しないよう注意しましょう。
2026年度から本町の一部で不燃化集中促進事業が始まった
不燃化特区は終了しましたが、渋谷区では2026年度から新たに「整備地域等不燃化集中促進事業」を開始しています。
対象区域は、次の地域の各一部です。
- 本町二丁目
- 本町四丁目
- 本町五丁目
- 本町六丁目
区では、道路や公園の整備とともに、老朽建築物の除却や不燃化建替えを引き続き支援しています。
ただし、対象は各丁目の一部です。
本町二・四・五・六丁目にあるすべての建物が助成対象になるわけではありません。
物件の所在地をもとに対象区域を確認する必要があります。
新しい制度では老朽建築物の除却費を最大240万～320万円助成
2026年度からの不燃化集中促進事業では、一定の老朽建築物について除却費用の助成を受けられる場合があります。
対象となるのは、原則として1981年5月31日以前に建築された木造または軽量鉄骨造の建築物です。
助成限度額は次のとおりです。
- 木造建築物の除却：最大240万円
- 対象となる非木造建築物の除却：最大320万円
ただし、対象区域や建物の条件を満たす必要があります。
また、助成は予算の範囲内で実施されるため、上限額を必ず受け取れるわけではありません。
不燃化集中促進事業では建替え費用も助成される
本町の不燃化集中促進事業では、老朽建築物の除却だけでなく、建て替えについても助成制度があります。
建替え工事費の助成限度額は、次のとおりです。
- 戸建住宅：最大100万円
- 共同住宅：最大150万円
また、建築士や弁護士、税理士などの専門家を無料で派遣する支援も設けられています。
専門家派遣は、築15年以上の木造住宅について、一定の条件で3回まで利用できます。
ただし、除却助成と建替え支援は、いずれかを選択する仕組みです。
両方の助成金を自由に合算して受け取れるわけではありません。
建替え支援を利用する場合は、新しい建物の計画なども含めて条件を確認する必要があります。
売却予定なら助成金を受けた後の譲渡制限に注意
不燃化集中促進事業を売却前に利用しようとする場合、特に確認したいのが譲渡に関する条件です。
渋谷区では、この助成事業によって取得したり、価値が増加したりした財産について、譲渡などを原則5年間制限しています。
そのため、売主自身が助成を受けて建て替え、その後すぐに売却することを考えている場合には、制度上の制限が問題になる可能性があります。
また、ほかの助成金や補償金などの対象となっている場合には、この制度の助成対象外となることがあります。
土地の売却を予定しているなら、助成を受ける前に区へ譲渡条件を確認しましょう。
助成金を利用することが、必ずしも売却上有利になるとは限りません。
除却助成は解体工事の契約前に承認が必要
不燃化集中促進事業では、除却工事の契約前に事業承認を受ける必要があります。
申請前や助成対象承認通知書の発行前に解体工事契約を結ぶと、助成を受けられません。
また、申請期限は原則として当該年度の1月31日までです。
ただし、予算額に達した場合には受付が終了するため、期限内であっても利用できない可能性があります。
売却を予定している場合は、助成制度の申請を考える前に、次の点を確認しておきましょう。
- 物件が対象区域内にあるか
- 建物が助成要件を満たすか
- 売却予定でも制度を利用できるか
- 契約や工事着手の時期はいつか
- 助成後の譲渡制限が関係するか
本町以外にも古い木造住宅の除却助成がある
渋谷区では、本町の不燃化集中促進事業とは別に、木造住宅の耐震改修・除却助成を実施しています。
対象となる除却工事は、主に1981年5月31日以前に着工した一定の木造住宅です。
区の耐震診断で所定の条件を満たすことなどが必要です。
2026年度の除却助成は、工事費用の2分の1、上限150万円と案内されています。
ただし、この制度には、助成対象者が渋谷区に居住し、住民登録をしていることや、助成後に売却の予定がないことなどの条件があります。
そのため、区外に住む相続人が、売却目的で古家を解体する場合に利用できるとは限りません。
売却を目的とする場合は、助成対象者の条件を特に注意して確認しましょう。
富ヶ谷など高低差のある土地では擁壁も確認する
渋谷区には、道路と敷地の間や隣地との境界に高低差がある住宅地もあります。
こうした土地では、道路への接道条件とは別に、擁壁の状態が問題になる場合があります。
たとえば、次のような物件です。
- 道路より高い位置に住宅が建っている
- 敷地と道路の間に古い擁壁がある
- 隣地との高低差が大きい
- 石積みの擁壁が残っている
- 擁壁の築造時期や構造図面が分からない
ただし、擁壁があるという理由だけで再建築不可になるわけではありません。
接道義務と擁壁の安全性は別の問題です。
建て替えの際に擁壁の補修や築造替えが必要になる場合には、その費用が売却条件に影響する可能性があります。
渋谷区全域が盛土規制法の規制区域になっている
渋谷区では、2024年7月31日から区内全域が盛土規制法による宅地造成等工事規制区域に指定されています。
一定規模以上の盛土や切土などを行う場合には、事前に渋谷区長の許可が必要です。
ただし、規制区域内にあるというだけで再建築不可になるわけではありません。
また、通常の不動産売買に必ず盛土工事の許可が必要になるという意味でもありません。
坂や擁壁のある土地で、大きな造成工事を伴う建て替えを計画する場合などに確認したい制度です。
擁壁の補修費用が分からないまま解体しない
古い住宅を解体したあとに、擁壁の補修や土地の造成が必要になることが分かる場合があります。
特に道路が狭く、工事車両や重機が入りにくい土地では、施工方法によって工事費用が大きく変わる可能性があります。
また、隣地との境界に擁壁がある場合には、擁壁の所有者や維持管理の責任について確認が必要になることがあります。
売却前に擁壁を直した方がよいか判断する際は、
- 擁壁の所有者
- 擁壁の築造時期
- 構造図面の有無
- 補修や築造替えの必要性
- 工事車両の進入条件
- 修繕に必要な費用
などを確認するとよいでしょう。
ただし、売主自身が擁壁の補修を完了させてからでなければ、買取査定を依頼できないわけではありません。
現状のまま査定を受け、補修した場合の売却条件と比較する方法があります。
接道が2m未満でも43条2項の許可を検討できる場合がある
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として再建築できません。
ただし、一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項による認定・許可を検討できることがあります。
渋谷区では、43条2項2号に関する許可取扱方針を定めています。
ただし、接道が不足している土地なら必ず許可されるわけではありません。
道路に代わる通路や周辺の空地、建物の用途・規模などについて個別の判断が必要です。
また、43条2項の許可を受けたからといって、その土地が通常の建築基準法上の道路に接する土地へ変わるわけではありません。
売却前に許可取得を検討する場合は、適用できる可能性と手続きに必要な費用・期間を確認しましょう。
隣地との一体化で接道問題を解決できる場合もある
道路への接道幅が不足している土地では、隣地の一部を取得することで接道条件を改善できる場合があります。
たとえば、道路に接する間口が狭い土地でも、隣地から必要な部分を取得できれば、建築基準法上の接道義務を満たせる可能性があります。
反対に、再建築不可の土地を隣地所有者へ売却する方法もあります。
隣地所有者にとっては、土地を一体化することで敷地形状や利用方法を改善できる場合があるためです。
ただし、隣地所有者が土地の取得や売却に応じるとは限りません。
測量や登記、土地取得などの費用も必要になる場合があります。
売主自身が隣地との交渉を進めるべきかどうかは、現在の買取価格と比較して判断するとよいでしょう。
渋谷区の再建築不可物件を売る方法
道路種別を調べて仲介で売る
再建築不可と言われた土地でも、実際には2項道路に面しており、セットバックによって再建築できる場合があります。
再建築可能であることを確認できれば、一般の仲介で売却する方法が考えられます。
ただし、道路中心線や接道長、セットバック後の土地面積なども確認する必要があります。
道路中心線や後退範囲を整理してから売る
道路種別は分かっていても、中心線やセットバック面積が未確定という場合には、渋谷区の道路相談を利用する方法があります。
ただし、中心線の調査には約1か月半程度かかると案内されています。
売却を急いでいる場合は、その期間も考慮する必要があります。
隣地との交渉によって接道条件を改善する
接道幅が不足している場合には、隣地の一部を取得するなどして問題を解決できる場合があります。
ただし、隣地所有者との合意や測量、登記などが必要です。
費用をかけた分だけ売却価格が上がるとは限らないため、慎重に比較しましょう。
43条2項の認定・許可を検討する
通常の接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件では認定・許可を検討できる場合があります。
ただし、建物の計画や通路の状況などによって個別に判断されます。
売主自身が手続きを進める場合には、費用や期間も確認する必要があります。
再建築不可の状態で買取業者へ売る
道路や接道の問題を売主自身で解決せず、再建築不可物件を扱う業者へ直接売却する方法もあります。
次のような場合には検討しやすいでしょう。
- 再建築不可になっている理由が分からない
- 道路中心線が確定していない
- 私道の権利関係が複雑
- 本町の道路整備事業との関係が分からない
- 隣地所有者との交渉をしたくない
- 古家や擁壁の工事に費用をかけたくない
- 相続した空き家を早く手放したい
- 一般の仲介で買主が見つからない
問題を解決してから売る方法と、現状のまま売る方法を比較して判断するとよいでしょう。
渋谷区の再建築不可物件はラクウルにも相談できる
訳あり不動産を取り扱うラクウルでは、再建築不可物件を買取対象としています。
一般の購入希望者を探す仲介ではなく、直接買取による売却を相談できます。
渋谷区にある物件で、
- 道路への接道が不足している
- 細い私道の奥に住宅がある
- 道路中心線やセットバック範囲が分からない
- 本町の道路整備計画との関係を確認したい
- 隣地所有者との調整が難しい
- 古い建物や擁壁が残っている
- 相続したため道路の経緯が分からない
といった場合にも、現在分かる範囲の物件情報を伝えて査定を相談できます。
道路の調査や権利者との交渉、建築許可の手続きをすべて済ませてから相談する必要はありません。
ただし、実際に買取可能かどうかや買取価格は、個別の査定によって判断されます。
渋谷区の接道不足・細い私道に面した物件の売却相談
本町・幡ヶ谷などで、道路が狭い、接道が不足している、私道の権利関係が分からないといった物件の売却にお困りではありませんか。
道路中心線の調査や隣地との交渉、古家の解体に費用をかける前に、ラクウルへ現在の状況を伝え、再建築不可の状態で買取が可能か相談してみましょう。
渋谷区の再建築不可物件は何で査定価格が変わる？
再建築不可物件の買取価格は、通常の土地価格から一律に何割下がるというものではありません。
土地の条件や利用方法によって異なります。
再建築不可となっている理由
道路が狭いだけなのか、建築基準法上の道路に接していないのかによって条件が異なります。
2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
道路中心線と後退範囲
道路中心線が確定していない土地では、セットバック面積を判断しにくい場合があります。
中心線の位置によって、建築に利用できる土地面積が変わります。
道路に接している長さ
道路に2m以上接しているかどうかは重要です。
接道がわずかに不足している土地と、道路にまったく接していない土地では、問題を解決できる可能性が異なります。
私道の権利関係
私道持分、通行・掘削の取り決め、拡幅工事に必要な承諾なども確認事項です。
セットバック後の有効宅地面積
再建築できる土地でも、大きなセットバックが必要な場合には、建築に利用できる面積が小さくなります。
本町の主要生活道路整備
主要生活道路5号線・8号線などの整備対象になる土地では、用地取得や移転補償、残地の形状などが売却条件に関係する場合があります。
地区計画による制限
本町・幡ヶ谷では、2025年に地区計画の決定・変更が行われています。
所在地によっては、建築物の用途や敷地などに関するルールを確認する必要があります。
建物の状態
再建築できない土地では、現在の建物を修繕して利用できるかどうかが価値に影響する場合があります。
擁壁や土地の高低差
擁壁がある土地では、補修や築造替えの必要性によって工事費用が変わる場合があります。
道路が狭く、工事車両が入りにくい場合には、施工条件も確認事項です。
立地と周辺需要
駅からの距離や周辺環境なども査定に関係します。
同じ渋谷区でも、再建築不可という条件だけで売却価格が決まるわけではありません。
売却するなら助成制度を使って先に解体しない方がいい？
渋谷区では2026年度から、本町の一部で新しい不燃化集中促進事業が始まりました。
対象となる老朽建築物には除却助成がありますが、助成金を受けられることと、解体してから売った方が有利であることは別です。
再建築不可の土地では、建物を解体したあとに新しい住宅を建てられず、利用方法がさらに限られる可能性があります。
また、助成制度には、売却予定の有無や譲渡制限などが関係する場合があります。
そのため、次の条件を比較してから判断しましょう。
- 古家付きの状態で売る場合
- 道路や接道の問題を解決してから売る場合
- 助成を利用して解体する場合
- 隣地と一体化してから売る場合
助成金の上限額だけで解体を決めず、再建築の可能性と現在の買取価格を確認することが大切です。
相続した渋谷区の家は過去の道路資料を確認する
相続した住宅では、以前の所有者が道路についてどのような調査を行っていたのか分からないことがあります。
「昔セットバックしたらしい」
「私道の持分があると聞いている」
「道路中心線の資料が見つからない」
「親から再建築不可と言われていた」
といった場合には、現在の道路種別と過去の資料を確認する価値があります。
まずは渋谷区の指定道路図で道路種別を調べます。
必要に応じて、区役所で指定道路調書を確認し、道路中心線について正式な相談を行う方法があります。
また、公道や区有通路の資料については、道路台帳や区有通路平面図などが確認材料になります。
ただし、相続人自身がすべての道路資料をそろえてからでなければ、買取査定を依頼できないわけではありません。
分かる範囲の物件情報を伝えて相談する方法もあります。
渋谷区の再建築不可物件についてよくある質問
道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
ただし、道路に2m以上接していることなど、ほかの建築条件も満たす必要があります。
渋谷区では道路の種類をインターネットで調べられますか？
渋谷区の地図情報システムで指定道路図を閲覧できます。
ただし、道路中心線や接道長などは別に確認する必要があります。
詳細な道路種別については区役所11階でも確認できます。
道路中心線はメールで相談できますか？
渋谷区では、正式な道路相談について、必要書類をPDFにしてメールで提出できます。
ただし、道路種別についての通常の電話・メール照会には回答していません。
道路相談書など必要書類をそろえて提出してください。
道路中心線の調査にはどれくらいかかりますか？
受付から約1か月半程度と案内されています。
道路の長さや状況によっては、さらに時間がかかる場合があります。
建物を建て替えなくても道路拡幅の協議はできますか？
渋谷区の狭あい道路拡幅整備条例には、建築確認申請に伴う事前協議とは別に任意協議の仕組みがあります。
ただし、道路中心線の判定は別の手続きです。
本町の主要生活道路は幅員4mへのセットバックですか？
主要生活道路5号線と8号線では、幅員6mを確保する道路整備が進められています。
通常の2項道路のセットバックとは別に、道路事業の対象になるか確認する必要があります。
渋谷区の不燃化特区は2026年度も続いていますか？
不燃化特区制度は2025年度末で終了しました。
2026年度からは、本町二・四・五・六丁目の各一部で、新しい不燃化集中促進事業が始まっています。
本町の古家は解体費用の助成を利用できますか？
新しい不燃化集中促進事業の対象となる一定の建築物について、木造は最大240万円、対象となる非木造は最大320万円の除却助成があります。
ただし、対象区域、築年数、工事内容、申請時期などに条件があります。
助成を受けて建て替えた家はすぐ売却できますか？
不燃化集中促進事業では、助成によって取得したり価値が増加したりした財産について、譲渡などを原則5年間制限しています。
売却を予定している場合には、助成を受ける前に区へ確認する必要があります。
本町以外にも木造住宅の除却助成はありますか？
渋谷区には木造住宅耐震改修費用及び除却費用助成があります。
ただし、所有者が区内に居住していることや、助成後に売却予定がないことなどの条件があります。
売却目的で利用できるとは限りません。
接道が2m未満でも建て替えられる場合がありますか？
一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項による認定・許可を検討できる可能性があります。
すべての土地が対象になるわけではなく、個別の判断が必要です。
擁壁がある土地は再建築不可ですか？
擁壁があるという理由だけで再建築不可になるわけではありません。
ただし、擁壁の安全性や補修費用が建築計画に影響する場合があります。
接道条件とは別に確認してください。
再建築不可の家は解体してから売った方がいいですか？
先に解体するのは慎重に判断してください。
建物を取り壊したあとに再建築できなければ、土地の利用方法がさらに限られる可能性があります。
まず古家付きの状態で査定を受けてから判断するとよいでしょう。
ラクウルは渋谷区の再建築不可物件も相談できますか？
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としています。
道路種別や接道条件が分からない段階でも、分かる範囲の物件情報を伝えて査定を相談できます。
ただし、実際の買取可否や価格は個別の査定によって決まります。
まとめ｜渋谷区では道路中心線と本町の整備計画を確認して売却方法を決める
渋谷区の再建築不可物件を売却する場合は、まず建築基準法上の道路種別と接道状況を確認することが重要です。
道路幅が4m未満でも、2項道路であれば必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
ただし、道路種別が分かっても、道路中心線や後退範囲が確定しているとは限りません。
渋谷区では2026年4月から道路相談書の様式が変更され、中心線の調査には受付から約1か月半かかると案内されています。
また、本町では主要生活道路5号線・8号線の拡幅整備が進められています。
対象となる土地では、一般的なセットバックだけでなく、道路事業による用地取得や移転補償なども確認する必要があります。
2026年度からは不燃化特区に代わって、本町二・四・五・六丁目の各一部で不燃化集中促進事業が始まりました。
ただし、助成制度を利用できることと、売主が手続きを進めてから売却する方が有利になることは別です。
助成後の譲渡制限などにも注意が必要です。
道路や接道の問題を解決してから売る場合と、再建築不可の状態で売る場合を比較し、費用や時間も含めて判断することが大切です。
相続した古家を早く手放したい、私道の権利関係が複雑、道路中心線の調査や隣地との交渉を自分で進めるのが難しいという場合には、現在の状態で買取査定を受ける方法もあります。
渋谷区の再建築不可物件は現状でいくらになる？
本町・幡ヶ谷などで、接道不足やセットバック、私道の問題を抱える物件は、道路条件や建物の状態によって査定価格が異なります。
道路調査や測量、隣地との交渉、古家の解体に費用をかける前に、ラクウルへ現在の状態で査定を依頼し、買取条件を確認してみてはいかがでしょうか。