中央区では2026年4月から、再建築が難しい無接道敷地などを区が直接買い取る「密集街区環境改善まちづくり事業」が始まりました。
この制度は、細い路地などに面した土地に老朽空き家が残り、周囲への延焼や倒壊が懸念される場合に、土地の買取を通じて地域の防災性を高めるものです。
中央区はマンションやオフィスが多いイメージがありますが、月島や佃には昔ながらの戸建て住宅や長屋、細い路地も残っています。
特に月島地区では、路地の街並みを維持しながら建て替えを促進するため、幅員2.7mの「3項道路」や地区計画による独自の建築ルールが設けられています。
そのため、道路幅が4m未満だからといって、単純に再建築不可と判断することはできません。
一方、区の買取制度には、老朽空き家の存在や境界確定などの条件があり、すべての再建築不可物件を買い取ってくれるわけではありません。
この記事では、中央区の道路調査、月島・佃の地区計画、区による無接道敷地の買取制度を中心に、再建築不可物件の売却方法と査定の判断ポイントを解説します。
中央区で再建築不可と言われたら道路の種類と接道を確認する
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
この接道義務を満たしていない土地では、原則として新しい建物を建てられません。
ただし、再建築不可と言われる理由は土地によって異なります。
- 建築基準法上の道路に接していない
- 道路に接している長さが2m未満
- 細い通路を通った奥に建物がある
- 前面の路地が建築基準法上の道路ではない
- 私道の指定内容や権利関係が分からない
- 道路幅が4m未満で後退が必要
中央区の場合、これらに加えて、月島地区の3項道路や地区施設となっている通路など、地域独自の道路の取り扱いも確認する必要があります。
まず、道路の幅が狭いだけなのか、建築基準法上の道路に接していないのかを分けて調べましょう。
中央区では道路種別をインターネットで確認できる
中央区では、2022年11月から建築基準法上の道路種別をインターネットで公開しています。
「中央区都市計画情報等閲覧システム」を開き、地図表示を「【L】建築基準法上の道路種別」に切り替えると、前面道路の情報を調べられます。
主な道路種別は次のとおりです。
- 建築基準法42条1項1号道路
- 建築基準法42条1項2号道路
- 建築基準法42条1項3号道路
- 建築基準法42条1項4号道路
- 建築基準法42条1項5号の位置指定道路
- 建築基準法42条2項道路
- 建築基準法42条3項道路
相続した家の道路事情が分からない場合は、まず所在地から道路種別を確認するとよいでしょう。
中央区では細い道路や短い道路は窓口で確認する
中央区では、インターネットで道路種別を公開していますが、すべての道路について地図上の表示だけで判断することを推奨しているわけではありません。
特に、幅員が狭い道路や延長の短い道路は、地図上で場所を間違える可能性があります。
そのため、こうした道路については、区役所本庁舎5階の建築関係総合窓口で確認するよう案内しています。
月島などの路地に面した土地では、前面の道がどの種類の道路に指定されているかを正確に確認する必要があります。
また、道路種別が分かっただけで再建築できるかどうかが確定するわけではありません。
次の点も調べる必要があります。
- 敷地が道路に何m接しているか
- 道路の正確な幅員
- 道路と敷地の境界
- 道路の指定幅員
- 建物の後退が必要か
- 地区計画による制限があるか
中央区には幅員4m未満でも建築基準法上の道路となる「3項道路」がある
中央区の道路調査で特に特徴的なのが、建築基準法42条3項道路です。
一般的に、幅員4m未満の道路が建築基準法42条2項道路に指定されている場合、原則として道路中心線から2mまでセットバックすることで道路幅を確保します。
一方、3項道路は、土地の状況などから通常の後退が困難な場合に、特定行政庁が道路の境界となる位置を別に指定するものです。
建築基準法では、道路中心線からの水平距離を1.35m以上2m未満の範囲で指定する仕組みが設けられています。
中央区では、月島地区の路地を主に幅員2.7mの3項道路に指定しています。
そのため、
道路幅が4m未満でも、3項道路として扱われている場合には、通常の2項道路とは異なる後退条件で建て替えを検討できる可能性があります。
ただし、3項道路に指定されていれば無条件に再建築できるわけではありません。
道路への接道長さや地区計画なども確認する必要があります。
月島では路地を主に幅員2.7mの3項道路に指定している
中央区の月島地区では、昔ながらの路地を残しながら建物の更新を進めるため、地区計画による独自の建築ルールを設けています。
中央区の地区計画の手引きでは、地区計画区域内の路地について、主に幅員2.7mの3項道路に指定していると説明しています。
また、一部の路地は地区施設となる幅員2.7mの通路として位置付けられています。
ただし、月島のすべての路地が3項道路というわけではありません。
土地によっては、別の建築基準法上の道路や地区施設となる通路に面している場合があります。
売却する土地の所在地から、道路種別と地区施設の指定を個別に確認しましょう。
3項道路では道路中心線から1.35mの位置が基準になる場合がある
月島地区の幅員2.7mの3項道路では、道路中心線から両側に1.35mの位置が道路境界となる考え方です。
一般的な2項道路では、原則として道路中心線から2m後退します。
つまり、後退する位置が異なります。
ただし、道路幅員が2.7mに指定されているからといって、建物を道路境界ぎりぎりまで建てられるとは限りません。
月島地区には、地区計画による壁面の位置の制限が設けられているためです。
たとえば、3項道路や一定の通路に面する建物については、道路境界線や通路境界線から、さらに0.3m以上の壁面後退が必要になる場合があります。
そのため、売却時には次の2つを分けて確認する必要があります。
- 建築基準法上の道路境界がどこにあるか
- 地区計画で建物の壁面をどこまで後退させる必要があるか
道路の後退と建物の壁面後退は、同じ意味ではありません。
月島では建築基準法上の道路と地区施設の通路を混同しない
月島地区では、路地が建築基準法42条3項道路になっている場合と、地区計画上の地区施設である通路になっている場合があります。
地区施設となる通路は、災害時の避難や地域住民の通行などを目的として位置付けられています。
ただし、地区計画に通路として指定されているだけで、その通路が建築基準法42条の道路になるわけではありません。
また、過去には路地を地区施設に変更し、複数の敷地を一体的に扱う一団地認定制度を利用する建て替えの仕組みも設けられてきました。
こうした方法では、周辺の土地所有者との合意や所定の手続きが必要になる場合があります。
月島で「路地に面している家」を売却する際は、3項道路なのか、地区施設の通路なのかを最初に確認することが重要です。
月島地区には敷地面積300平方メートルの最低限度がある
月島地区の地区計画には、建築物の敷地面積の最低限度が300平方メートルという規定があります。
ただし、これを見て、
「中央区では300平方メートル未満の戸建て住宅は建て替えられない」
と判断するのは誤りです。
中央区では、地区計画の決定時点から存在している300平方メートル未満の敷地について、一定の条件で従前の敷地面積を最低限度として扱う例外を設けています。
原則として、1997年11月11日時点の既存敷地が対象です。
ただし、月島三丁目の一部では、2019年7月1日の地区計画変更時点が基準となる土地もあります。
そのため、古くから存在する小さな戸建て住宅でも、建て替えを検討できる場合があります。
確認したいのは次の項目です。
- 地区計画の対象区域に入っているか
- 現在の敷地面積
- 地区計画決定時点の敷地形状
- 決定後に土地を分割していないか
- 最低敷地面積の例外に該当するか
相続した小さな家を売る場合には、単純に土地面積だけで判断せず、既存敷地に関する規定を確認しましょう。
月島の地区計画では壁面後退や建物の高さにも制限がある
月島地区の地区計画では、道路や地区区分に応じて建築物の高さや壁面の位置などが定められています。
たとえば、道路の種類によって、壁面の後退距離が次のように異なります。
- 一定の道路A：高さに応じて0.5mまたは1.0m以上
- 一定の道路B-1：高さに応じて0.55mまたは1.0m以上
- 一定の道路B-2：高さに応じて0.5mまたは1.0m以上
- 道路C：原則0.5m以上
- 一定の3項道路・通路など：0.3m以上
ただし、建物の高さや地区区分、敷地の形状などによって適用条件が変わります。
小規模な敷地については、一定の緩和措置が設けられている場合もあります。
そのため、地区計画の一覧表だけで希望する建物を建てられるか判断することはできません。
また、壁面後退によって確保した空間には、通行の妨げになる塀や看板などを設置できない場合があります。
月島の古い住宅を売却する際は、再建築の可否だけでなく、地区計画によって利用できる土地や建物の規模がどう変わるか確認しましょう。
佃二・三丁目にも地区計画がある
中央区では、月島一丁目から四丁目だけでなく、佃二・三丁目にも地区計画を定めています。
佃二・三丁目地区は、月島地区の地区計画に含まれています。
そのため、該当区域では、道路種別や接道条件に加えて、地区計画による建物の用途や壁面の位置などの制限を確認する必要があります。
一方、佃一丁目については、佃二・三丁目地区という名称だけで同じ地区計画の対象と判断することはできません。
対象区域は、中央区が公開している計画図で個別に確認しましょう。
同じ佃でも、土地によって適用される建築ルールは異なります。
月島・佃では建物の後退による容積率緩和を利用できる場合がある
中央区の月島地区では、道路が狭いことによって従前と同じ規模の建物を建てにくくなる問題を改善するため、地区計画による容積率や道路斜線制限の緩和制度を設けています。
ただし、壁面を後退させれば、自動的に容積率や道路斜線制限が緩和されるわけではありません。
緩和を受ける場合には、別途、建築基準法に基づく認定申請が必要になる場合があります。
また、地区計画の区域内で建築行為などを行う場合には、所定の届出も必要です。
地区計画の届出は、原則として工事着手の30日前までに行う必要があります。
ただし、こうした地区計画上の認定と、接道義務を満たしていない土地に対する建築基準法43条2項の認定・許可は別の制度です。
混同しないよう注意しましょう。
中央区では道路台帳や土地境界図もインターネットで確認できる
中央区では、道路種別だけでなく、道路台帳平面図や土地境界確定図なども公開しています。
「中央区都市計画情報等閲覧システム」では、主に次の情報を確認できます。
- 建築基準法上の道路種別
- 道路台帳平面図
- 用途地域
- 都市計画道路
- 土地境界確定図
道路台帳と指定道路図は、確認できる内容が異なります。
公道の幅員を調べるだけでは、建築基準法上の接道義務を満たしているか確定するわけではありません。
また、私道の場合には、道路持分や通行・掘削に関する権利関係を別に調べる必要があります。
中央区の土地境界確定図は2024年からインターネットで閲覧できる
中央区では、2024年6月3日から区が保有する土地境界確定図をインターネットで閲覧できるようになりました。
土地境界確定図は、中央区が所有する道路などと民有地との境界を確認する資料です。
既に境界確定が行われている土地では、区役所の窓口で境界図の写しや証明を取得できます。
一方、境界が確定していない土地では、必要に応じて土地境界確定申請を行うことになります。
特に2026年度から始まった区の無接道敷地買取制度では、筆界確認と境界確定が要件になっています。
そのため、区による買取を考える場合には、土地の境界が確定しているか確認しておく必要があります。
2026年4月から中央区が無接道敷地を直接買い取る制度が始まった
中央区では、2026年4月から「密集街区環境改善まちづくり事業」を実施しています。
この事業では、再建築が難しい無接道敷地などのうち、利用されていない土地について、所有者などの合意を得たうえで区が直接買い取ります。
買い取った土地は、地域の防災性を高めるために活用する予定です。
たとえば、次のような利用が検討されています。
- 無電柱化に伴う地上機器の設置場所
- 防災倉庫の設置場所
- 消火器の設置場所
この制度は、土地を一般の住宅用地として販売するための買取ではありません。
再建築が難しい老朽空き家の問題を解消し、地域の安全性を高めることを目的としています。
区の買取制度はすべての再建築不可物件が対象になるわけではない
中央区が土地を買い取るためには、所定の要件をすべて満たす必要があります。
主な要件は次の4つです。
- 災害時に隣接地への延焼などのおそれがある老朽空き家が存在する土地
- 所有者などによって老朽空き家の除却が見込める土地
- 筆界確認が行われ、境界が確定している土地
- 地上権などの各種権利が存在しない土地
また、次のような土地は対象外です。
- 隣接地と所有者が同じで、土地の共同化などによって建て替えられる土地
- 直近10年以内に建物の耐震化などの補助金を受けている場合
そのため、
「道路に接していないから区が買ってくれる」
「再建築不可だから必ず対象になる」
という制度ではありません。
土地の状態や所有者の状況によって、買取対象になるか判断されます。
区の買取対象となる老朽空き家には条件がある
中央区の買取制度では、単に建物が古いだけでは対象になりません。
原則として、1年以上にわたり居住や使用がされていないことが常態となっている空き家である必要があります。
さらに、次のような建物が対象として挙げられています。
- 1981年5月31日以前に着工した旧耐震基準の木造建築物
- 老朽化などによって、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切な建築物
つまり、現在人が住んでいる住宅や、使用中の店舗などが、そのまま区の買取対象になるとは限りません。
また、建物が古くても、土地の境界が確定していなかったり、地上権などの権利が残っていたりする場合には、ほかの要件を満たしていないことになります。
区への売却を希望する場合は、最初に制度の対象になるか確認しましょう。
区に売る場合は老朽空き家の解体費を最大150万円補助
中央区では、密集街区環境改善まちづくり事業を利用する所有者などに対して、建物除却費用の補助制度も設けています。
補助額は次のとおりです。
解体費用の5分の4、上限150万円
ただし、解体費用が150万円以下なら全額補助されるという意味ではありません。
実際の補助額は、対象となる解体費用の5分の4以内です。
また、補助を利用するためには、次の要件を満たす必要があります。
- 中央区の密集街区環境改善まちづくり事業を利用すること
- 敷地内にあるすべての建築物と工作物を除却すること
- 東京都の解体工事業者登録、または東京都の建設業許可がある会社に解体を依頼すること
ほかの同様の補助金を受けている場合には、その金額が控除されます。
なお、この補助金は区の買取事業に伴う制度です。
民間の買取業者へ土地を売る場合に、そのまま利用できるものではありません。
区に買い取ってもらう場合も先に解体しない
中央区の買取制度では、所有者などによって老朽空き家の除却が見込めることが要件になっています。
しかし、買取制度の対象になるか確認する前に、建物を取り壊すのは避けましょう。
先に解体してしまうと、制度の要件や補助金の申請手続きに支障が生じる可能性があります。
また、土地の境界が未確定の場合や権利関係に問題がある場合、解体しても区が買い取れるとは限りません。
そのため、次の順序で進めることが重要です。
- まず中央区へ買取制度の対象になるか相談する
- 土地の境界や権利関係を確認する
- 買取に必要な手続きと解体補助の条件を確認する
- 区の案内に従って解体や売買を進める
「解体すれば区が買い取ってくれる」と判断して、先に解体工事を契約しないよう注意しましょう。
中央区は土地の買取手続きをサポートしてくれる
中央区の密集街区環境改善まちづくり事業には、「伴走型サポート」という仕組みがあります。
土地所有者が買取の相談を始めてから、土地の売買に伴う代金の支払いまで、必要な手続きを区が支援するものです。
主なサポート内容は次のとおりです。
- 所有する土地が無接道敷地等に該当するか確認する
- 申請に必要な書類の確認
- 土地家屋調査士の案内
- 建物の除却に関する相談
- 土地売買に必要な手続きの支援
土地の境界や売却手続きについて詳しく知らない所有者にとって、相談先が用意されている点は特徴です。
ただし、サポートを利用すれば必ず買い取ってもらえるわけではありません。
制度の対象条件を満たしているかどうか、個別に確認されます。
中央区の買取制度では買取価格が一律に決まっているわけではない
中央区の公式案内には、無接道敷地の買取価格について、一律の金額や土地面積当たりの単価は示されていません。
そのため、制度の対象になることが分かっても、売却価格がいくらになるかは別に確認する必要があります。
また、区による買取は、防災対策などへの土地活用を目的としています。
一方、民間の買取業者は、土地の利用や再販売などを検討して査定します。
買取の目的が異なるため、区と民間業者で査定価格が同じになるとは限りません。
売却を考える場合は、次の条件を比較するとよいでしょう。
- 区による買取の対象になるか
- 区から提示される買取価格
- 民間業者による現状での買取価格
- 境界確定や権利整理に必要な費用
- 解体費用と補助金の条件
- 売却完了までに必要な期間
区による買取制度があるからといって、ほかの売却方法を検討する必要がなくなるわけではありません。
中央区の買取制度について相談会も開催されている
中央区では、老朽空き家がある土地について、買取制度の対象になるか相談できる「老朽空き家土地相談会」を開催しています。
2026年9月18日時点で公表されている今後の開催予定には、次の日程があります。
- 月島特別出張所：2026年10月8日
- 日本橋特別出張所：2026年11月12日
- 中央区役所本庁舎：2026年12月10日
- 月島特別出張所：2027年1月14日
- 日本橋特別出張所：2027年2月12日
- 中央区役所本庁舎：2027年3月11日
開催時間は午後1時から午後4時までです。
予約優先で、希望する場合は原則として前日までに電話で申し込みます。
日程が変更される可能性もあるため、利用前に中央区の公式ページで確認してください。
中央区による買取と民間の買取業者は何が違う？
中央区の買取制度と、再建築不可物件を扱う民間業者の買取では、目的や条件が異なります。
中央区による買取
防災対策などのため、一定の無接道敷地等を区が買い取る制度です。
老朽空き家があること、境界が確定していること、権利関係に問題がないことなど、所定の要件をすべて満たす必要があります。
条件を満たす場合には、解体費用の5分の4、上限150万円の補助を利用できる可能性があります。
民間業者による買取
再建築不可物件などを扱う業者が、物件ごとの状況を確認して直接買い取る方法です。
区の制度とは異なり、民間業者ごとの買取条件や査定基準によって判断されます。
区の買取制度の対象外となる物件でも、民間業者へ相談できる場合があります。
ただし、民間業者であっても、すべての再建築不可物件を買い取れるわけではありません。
実際の買取可否や価格は、個別の査定によって決まります。
区の買取制度の対象外になる場合は民間業者への相談も検討する
中央区の買取制度は、無接道敷地であれば誰でも利用できるわけではありません。
たとえば、次のような場合は、区による買取の対象にならない可能性があります。
- 現在も建物を使用している
- 老朽空き家の条件を満たしていない
- 土地の境界が確定していない
- 地上権などの権利が残っている
- 隣地との共同化で建て替えられる
- 直近10年以内に対象建物が耐震化などの補助金を受けている
こうした理由で区の制度を利用できなくても、売却自体が不可能になるわけではありません。
隣地所有者への売却や、再建築不可物件を取り扱う買取業者への相談など、別の方法を検討できます。
中央区の再建築不可物件を売る方法
道路種別を確認して再建築できる可能性を調べる
まず、再建築不可と言われた理由を確認します。
前面道路が2項道路であれば、必要なセットバックによって建て替えられる可能性があります。
また、月島地区では3項道路として指定されている場合があるため、通常の2項道路とは異なる後退条件も確認する必要があります。
再建築可能であることが確認できれば、一般の仲介で売却する方法が考えられます。
地区計画による建て替えを検討する
月島・佃の一定の区域では、地区計画によって建築物の壁面の位置や高さなどのルールが定められています。
建築計画によっては、容積率や道路斜線制限の緩和を検討できる場合があります。
ただし、認定申請や地区計画に関する届出などが必要になることがあります。
隣地所有者に売却する
再建築不可の土地でも、隣地所有者にとっては利用価値がある場合があります。
隣地と一体化することで、接道条件や土地の形状が改善される可能性があるためです。
ただし、隣地所有者が購入に応じるとは限りません。
価格交渉の選択肢が限られることもあるため、ほかの買取査定とも比較するとよいでしょう。
中央区の買取制度を検討する
無接道敷地等に老朽空き家があり、境界や権利関係などの条件を満たす場合は、中央区による買取制度を検討できます。
ただし、対象になるかどうかを確認する前に解体を進めないようにしましょう。
再建築不可の状態で民間の買取業者へ売る
道路や接道の問題を所有者自身で解決せず、再建築不可物件を取り扱う業者へ直接売却する方法もあります。
特に次のような場合には検討しやすいでしょう。
- 道路の指定内容が分からない
- 月島の3項道路や地区計画を調べるのが難しい
- 私道の権利関係が複雑
- 隣地所有者と交渉したくない
- 境界確定の手続きに時間をかけたくない
- 相続した古家を早く手放したい
- 中央区の買取制度の対象外だった
- 一般の仲介で買主が見つからなかった
区による買取と民間業者の買取では、条件が異なります。
現在の状態での買取価格や、売主が対応しなければならない事項を比較して判断するとよいでしょう。
中央区の再建築不可物件はラクウルにも相談できる
訳あり不動産を取り扱うラクウルでは、再建築不可物件を買取対象としています。
一般の購入希望者を探す仲介ではなく、直接買取による売却を相談できます。
中央区にある物件で、
- 再建築不可と言われた
- 細い路地の奥に家がある
- 道路への接道が2m未満
- 私道の権利関係が分からない
- 月島の3項道路や地区計画が関係している
- 区の買取制度の対象になるか分からない
- 相続した古家や室内の荷物が残っている
といった場合にも、現在の状況を伝えて査定を相談できます。
ただし、すべての物件を買い取れるわけではありません。
実際の買取可否や価格は、個別の査定によって判断されます。
中央区の路地奥・接道不足の物件を売却相談
月島・佃などで、細い路地の奥に家がある、接道条件が分からない、私道の権利関係が複雑といった物件の売却にお困りではありませんか。
区の買取制度に該当するか分からない場合や、境界確定・解体などの手続きを自分で進めるのが難しい場合には、ラクウルへ現在の状況を伝え、買取が可能か相談してみましょう。
中央区の再建築不可物件は何で査定価格が変わる？
再建築不可物件の買取価格は、一律に決まるものではありません。
道路や土地の状況によって、利用方法が異なるためです。
再建築不可となっている理由
道路幅が狭いだけなのか、建築基準法上の道路に接していないのかによって条件が異なります。
2項道路や3項道路に面している場合には、所定の後退によって建て替えられる可能性があります。
前面道路の種類
通常の2項道路なのか、月島地区の3項道路なのか、地区施設の通路なのかによって、確認事項が異なります。
地区施設の通路に面しているだけで、通常の接道義務を満たしているとは限りません。
道路への接道長さ
建築基準法上の道路に何m接しているかは重要です。
接道がわずかに不足している土地と、道路にまったく接していない土地では、問題を解決できる可能性が異なります。
道路の後退位置
2項道路と3項道路では、道路境界となる位置が異なる場合があります。
また、月島の地区計画では、道路境界からさらに壁面を後退させる必要がある場合もあります。
敷地面積と土地の形状
月島地区には最低敷地面積の規定がありますが、一定の既存敷地については例外があります。
現在の土地面積だけでなく、地区計画決定時点からの敷地の経緯も確認事項です。
私道の権利関係
私道持分や通行・掘削の取り決め、道路指定の内容なども確認する必要があります。
区の買取制度の対象になるか
中央区による買取制度では、老朽空き家の存在、境界確定、権利関係などについて要件があります。
区の制度を利用できるかどうかも、売却方法を考える際の判断材料になります。
現在の建物の状態
再建築できない土地では、現在の建物を修繕して利用できるかどうかが価値に影響する場合があります。
周辺の再開発事業
月島三丁目などでは、再開発事業が行われています。
ただし、再開発区域に近いという理由だけで、売却価格が上がるとは限りません。
売却する土地が具体的な事業区域に入っている場合には、事業計画や権利関係を別に確認する必要があります。
立地と周辺需要
駅からの距離や周辺環境なども査定に関係します。
同じ中央区でも、再建築不可という理由だけで売却価格が決まるわけではありません。
月島三丁目では再開発の事業区域も確認したい
月島三丁目では、北地区と南地区で市街地再開発事業が進められています。
これらの事業では、敷地の共同化や道路などの整備、住宅・店舗などを含む施設建築物の整備が行われます。
ただし、月島三丁目全域が再開発の対象になっているわけではありません。
事業区域内の土地では、通常の不動産売却とは異なり、権利変換などの手続きが関係する場合があります。
売却する土地が再開発区域内にある場合には、事業の進捗や権利関係を確認する必要があります。
一方、再開発区域の外にある土地では、通常の道路種別や地区計画などをもとに売却条件を調べます。
中央区の老朽空き家は区の買取制度を確認してから解体する
2026年度から、中央区では一定の無接道敷地等を直接買い取る制度が始まりました。
条件を満たす場合には、老朽空き家の解体費用について、5分の4、最大150万円の補助を利用できる可能性があります。
しかし、解体費用の補助だけを目的として建物を取り壊すのは慎重に判断してください。
区による買取制度は、土地の境界や権利関係など複数の要件を満たす必要があります。
また、民間業者に売却する場合には、同じ解体補助をそのまま利用できるわけではありません。
まず、区による買取の対象になるかどうかを確認し、民間業者の査定条件とも比較しましょう。
再建築不可の可能性がある家では、区の制度を確認する前に解体したり、古家付きの買取価格を調べずに更地にしたりしないことが重要です。
相続した月島・佃の家は古い道路資料も確認する
相続した家では、以前の所有者が道路や建築についてどのような手続きを行っていたのか分からないことがあります。
「昔から路地に面していた」
「親から再建築不可だと聞いていた」
「道路が2.7mだと言われた」
「建て替えるには隣の人の承諾が必要らしい」
といった場合には、現在の道路種別と地区計画の内容を確認する価値があります。
月島では、2項道路から3項道路へ指定が変更された路地もあります。
そのため、以前に再建築不可と言われたことがあっても、現在の道路指定や建築条件を改めて調べる必要があります。
また、中央区の買取制度を検討する場合には、土地の境界確定や権利関係も重要です。
ただし、相続人自身がすべての調査を済ませてからでなければ、民間の買取業者へ査定を依頼できないわけではありません。
分かる範囲の物件情報を伝えて相談する方法もあります。
中央区の再建築不可物件についてよくある質問
中央区にも一戸建ての再建築不可物件はありますか？
中央区には、月島や佃などに昔ながらの戸建て住宅や長屋が残っています。
こうした住宅の中には、細い路地に面したものがあります。
ただし、路地沿いの住宅がすべて再建築不可というわけではありません。
道路種別や接道条件、地区計画などを個別に確認する必要があります。
中央区で道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。
2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
また、月島地区には幅員2.7mの3項道路もあります。
道路種別と接道条件を確認してください。
月島の3項道路は幅員2.7mでも建て替えられますか？
建て替えられる可能性があります。
ただし、3項道路に接していることだけで建築できると確定するわけではありません。
接道長や地区計画による壁面後退などの条件を確認する必要があります。
月島で幅員2.7mの通路に面していれば再建築できますか？
必ずしもそうとは限りません。
月島では、3項道路と地区施設の通路がそれぞれ存在します。
地区施設として通路に指定されていても、それだけで建築基準法上の道路になるわけではありません。
道路種別と必要な建築手続きを確認してください。
月島の土地が300平方メートル未満なら再建築不可ですか？
一律に再建築不可にはなりません。
月島地区には最低敷地面積300平方メートルの規定がありますが、地区計画決定以前から存在する小さな敷地などについては例外が設けられています。
敷地が形成された時期や、その後の土地の分割状況などを確認する必要があります。
中央区は再建築不可物件を直接買い取ってくれますか？
2026年4月から、一定の無接道敷地等を中央区が買い取る制度が始まっています。
ただし、老朽空き家があること、境界が確定していること、権利関係などの条件をすべて満たす必要があります。
すべての再建築不可物件が対象になるわけではありません。
中央区の買取制度では解体費用が全額補助されますか？
全額ではありません。
対象となる解体費用の5分の4、最大150万円までです。
また、中央区の買取事業を利用することなど、所定の条件があります。
現在も人が住んでいる家を中央区が買い取ってくれますか？
区の制度では、一定の老朽空き家が存在することが要件です。
原則として、1年以上使用されていないことが常態となっている空き家などが対象になります。
現在使用している住宅については、制度の対象になると判断できません。
土地の境界が確定していなくても中央区に売れますか？
区の買取制度では、筆界確認がされ、境界が確定していることが要件です。
境界が未確定の場合は、まず必要な調査や手続きについて区へ相談する必要があります。
区の買取制度を利用するなら先に建物を解体した方がいいですか？
先に解体するのは避けましょう。
制度の対象になるかどうかや、解体補助の申請手続きを確認する必要があります。
区へ相談してから、必要な手続きを進めてください。
区に売る場合とラクウルに売る場合はどちらが高いですか？
一律には判断できません。
中央区の公式案内には、すべての対象土地に共通する買取価格は示されていません。
ラクウルについても、買取価格は個別の査定によって決まります。
区の買取対象になるか確認し、実際に提示される価格や売却条件を比較する必要があります。
ラクウルは中央区の再建築不可物件も相談できますか？
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としています。
道路種別や接道状況が分からない場合でも、現在分かる範囲の情報を伝えて査定を相談できます。
ただし、実際の買取可否や価格は個別の査定によって決まります。
まとめ｜中央区は3項道路と区の買取制度を確認して売却方法を決める
中央区の再建築不可物件を売却する際は、まず建築基準法上の道路種別と接道条件を確認することが重要です。
中央区では道路種別をインターネットで確認できますが、幅員が狭い道路や短い道路については、区役所の窓口で確認するよう案内しています。
特に月島地区には、主に幅員2.7mの3項道路や、地区施設となる通路があります。
そのため、道路が4m未満という理由だけで再建築不可と判断することはできません。
また、月島・佃の一定の区域では、壁面後退や最低敷地面積などの地区計画による制限があります。
一方、2026年4月からは、一定の無接道敷地等を中央区が直接買い取る制度も始まりました。
ただし、老朽空き家があること、境界が確定していること、権利関係に問題がないことなど、複数の要件があります。
区の買取事業を利用する場合には、解体費用の5分の4、最大150万円の補助を受けられる可能性もありますが、民間業者への売却にそのまま利用できる制度ではありません。
区による買取の対象になるか確認し、民間業者による現状での買取価格や条件も比較して売却方法を考えることが大切です。
相続した古家を早く手放したい、月島の道路や地区計画を自分で調べるのが難しい、区の買取制度の対象になるか分からないという場合には、再建築不可物件を扱う買取業者へ相談する方法もあります。
中央区の再建築不可物件は現状でいくらになる？
月島・佃などで、細い路地や接道不足の問題を抱える物件は、3項道路の指定状況や地区計画、土地の形状によって売却条件が異なります。
中央区の買取制度と民間業者の条件を比較したい方は、解体や境界確定に費用をかける前に、ラクウルへ現在の状態で査定を依頼し、買取価格を確認してみてはいかがでしょうか。