港区では、道路に接する幅が1.8mしかない路地状敷地でも、一定の条件を満たせば建築基準法43条2項2号の許可によって建て替えられる場合があります。
港区が定める許可基準では、路地状部分の長さや避難経路などについて具体的な条件が設けられています。
また、白金・三田周辺では、細い道路に面した建物が集まる地域を対象に、敷地の共同化や道路整備を伴う再開発が進められています。
一方、麻布や高輪などの高低差がある土地では、道路への接道だけでなく、擁壁の安全性や補修費用が売却条件に関係する場合もあります。
つまり、港区の再建築不可物件では、道路幅や接道長だけでなく、建築許可、私道の権利関係、擁壁、周辺の整備計画などを土地ごとに確認する必要があります。
ただし、こうした問題を売主自身ですべて解決してから売却する必要はありません。再建築不可物件を扱う買取業者へ、現在の状態で相談する方法もあります。
この記事では、港区独自の建築許可基準や細街路拡幅整備、擁壁の助成制度を中心に、再建築不可物件を売る方法と査定価格の確認ポイントを解説します。
港区で再建築不可と言われたら道路と接道を確認する
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
この条件を満たしていない土地では、原則として新しい建物を建てることができません。
ただし、再建築不可となっている理由は物件によって異なります。
- 建築基準法上の道路に接していない
- 道路に接する幅が2m未満
- 細い通路を通った奥に建物がある
- 前面が私道で、道路の指定内容が分からない
- 現在の道路幅と位置指定道路の指定内容が異なる
- 道路幅が4m未満でセットバックが必要
このうち、道路幅が4m未満というだけで再建築不可になるわけではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
まず、道路幅の問題なのか、道路への接道義務を満たしていないのかを分けて確認することが重要です。
港区では指定道路図をインターネットで確認できる
港区では、建築基準法上の道路種別を示す指定道路図を公開しています。
区のホームページでは、索引図から該当する分割図を選び、前面道路の種類を確認できます。
主な道路種別は次のとおりです。
- 建築基準法42条1項1号道路
- 建築基準法42条1項2号道路
- 建築基準法42条1項3号道路
- 建築基準法42条1項4号道路
- 建築基準法42条1項5号の位置指定道路
- 建築基準法42条2項道路
相続した家について道路の資料が残っていない場合は、所在地をもとに指定道路図を確認するとよいでしょう。
ただし、指定道路図に道路種別が表示されていても、それだけで再建築できることが確定するわけではありません。
港区の指定道路図は接道長さや正確な道路幅員を示すものではない
港区では、指定道路図を利用する際の注意事項を詳しく公表しています。
特に重要なのが、指定道路図は次の内容を証明する資料ではないという点です。
- 道路の正確な幅員
- 道路と敷地の境界
- 道路の終端位置
- 隅切りの位置
- 道路への接道長さ
- 土地の所有権の境界
また、道路の調査によって、道路種別や位置の取り扱いが変更される場合があります。
売却時に買主から再建築の可否について確認を求められた場合、インターネット上の図面だけで判断しないようにしましょう。
港区では、最新の道路情報を区役所6階605番の建築課「道路種別閲覧コーナー」で確認できます。
道路種別については、電話・FAX・メールでの照会を受け付けていません。
港区では公道・私道と建築基準法上の道路種別を分けて確認する
土地の前に道路があっても、それが公道なのか私道なのかだけで再建築の可否は決まりません。
私道でも、建築基準法上の道路に該当する場合があります。
反対に、公有地を通路として利用していても、通常の接道義務を満たしていない場合があります。
港区の指定道路図では、2項道路について、区道と私道の両方が存在すると案内しています。
また、区が管理する法定外公共物には、水路などもあります。
そのため、売却前には次の点を確認する必要があります。
- 建築基準法上の道路種別
- 公道か私道か
- 道路の所有者や管理者
- 道路への接道長さ
- 道路の正確な幅員
- 私道持分や通行に関する権利
私道だから再建築不可、公道だから再建築可能という判断はできません。
港区では区道の道路台帳平面図もインターネットで確認できる
港区では、区が管理する道路の道路台帳平面図を公開しています。
2026年7月31日現在の道路台帳平面図が、地区別に掲載されています。
対象となるのは、次の5地区です。
- 芝地区
- 麻布地区
- 赤坂地区
- 高輪地区
- 芝浦港南地区
道路台帳平面図では、区道の認定幅員や現況幅員などを調べられます。
ただし、道路台帳平面図と建築基準法上の指定道路図は、調べる目的が異なります。
道路台帳に幅員が記載されていても、それだけで建築基準法上の接道条件を満たすことが確定するわけではありません。
最新の道路台帳については、区役所5階の土木管理課でも確認できます。
港区では古い位置指定道路の図面も確認したい
港区には、建築基準法42条1項5号の位置指定道路があります。
位置指定道路とは、土地を建築物の敷地として利用するために築造され、行政庁から道路の位置について指定を受けた道路です。
港区では、位置指定道路図を区役所6階608番の開発指導課で閲覧できます。
写しの交付は有料です。
古い住宅地では、現在の道路幅と、過去に指定された道路の位置が一致しているか確認が必要になる場合があります。
特に次のような物件では注意しましょう。
- 私道の両側に古い建物が並んでいる
- 道路の一部に塀や階段がある
- 道路の終端が分かりにくい
- 登記上の私道幅員と現況が異なる
- 私道の所有者が複数いる
指定図面だけで現況との適合が判断できない場合には、現地調査や測量が必要になることがあります。
港区の42条1項3号道路は現地確認が重要
港区では、建築基準法42条1項3号道路について、道路台帳などの道路図面がないと案内しています。
この道路は、建築基準法の施行時に存在していた一定の道です。
区は、現地測量などを行うとともに、周辺建築物の建築計画概要書も参考にするよう案内しています。
そのため、指定道路図に1項3号道路と表示されていても、図面上だけで正確な道路位置や幅員を判断することは難しい場合があります。
売却する土地が古い1項3号道路に面している場合には、現地の状況と過去の建築資料をあわせて確認するとよいでしょう。
道路幅が4m未満ならセットバックで再建築できる場合がある
前面道路が建築基準法42条2項道路であれば、原則として道路中心線から2mまで敷地を後退することで、再建築できる可能性があります。
この後退がセットバックです。
ただし、道路の反対側が河川や崖などの場合には、後退方法が異なることがあります。
また、セットバックによって道路幅を確保できても、道路への接道長さなどの条件を満たしていなければ、再建築できるとは限りません。
セットバックした部分は、通常の建築敷地として利用できません。
そのため、売却する際は次の項目を確認しましょう。
- 道路中心線の位置
- 必要なセットバック面積
- セットバック後の有効宅地面積
- 道路への接道長さ
- セットバック後の土地の形状
土地の面積が小さい場合、数平方メートルの後退でも建てられる建物の大きさに影響する可能性があります。
港区では2項道路の中心線を先に協議する必要がある
港区の細街路拡幅整備事業では、建物の建築前に、まず道路中心線の判定について協議する必要があります。
中心線の位置を確認してから、後退用地の位置を決め、細街路の拡幅整備について協議します。
手続きは、主に次の順序です。
- 前面道路が2項道路か確認する
- 道路中心線の判定について協議する
- 後退用地の位置を決める
- 後退部分の土地の権利を整理する
- 拡幅整備の方法や管理方法を協議する
道路幅が分かっていても、中心線の位置が明確になっていなければ、必要な後退面積を正確に判断できない場合があります。
港区では2013年から細街路拡幅整備事業を拡充している
港区では、2013年4月1日から細街路拡幅整備事業を拡充しています。
地震や火災などの災害時に避難路を確保することや、日常の歩行環境を改善することが目的です。
対象となるのは、主に次の土地です。
- 建築基準法42条2項道路に接する敷地
- 2項道路に接する一定の角敷地の隅切り部分
公道か私道かは問いません。
対象となる道路に接して建物を建築する場合、後退部分の土地の権利、整備方法、管理方法などについて区と協議します。
ただし、区の拡幅整備事業を利用できることと、再建築可能であることは別です。
敷地が道路に必要な長さ接しているかどうかなども確認する必要があります。
港区では区が道路拡幅の工事や測量を行う場合がある
港区の細街路拡幅整備事業では、協議が成立した場合、原則として区が工事と測量を行います。
ただし、区との協議によって、申請者自身が工事を行う場合もあります。
その場合は、一定の助成制度が設けられています。
主な助成対象は次のとおりです。
- 後退用地の測量費
- 側溝や標識などの移設費
- 後退用地の舗装費
- 後退部分にある柵や塀などの撤去費
- 後退部分にある樹木などの撤去費
ただし、測量費の助成は公道の場合に限られます。
私道に面している場合、測量費も当然に助成してもらえると考えないようにしましょう。
また、助成制度を利用するには工事や測量を始める前の申請が必要です。
不動産業者の販売用建築などは拡幅整備助成の対象外になる
港区の細街路拡幅整備事業では、工事を行う人や建築する建物の条件によって、助成対象外になる場合があります。
たとえば、次のような事業です。
- 建築敷地面積500平方メートル以上の土地で建築する場合
- 国や地方公共団体などが行う事業
- 大企業が行う事業
- 宅地建物取引業者が販売・賃貸目的で建築する場合
また、助成金の上限額は2025年4月1日に改定されています。
過去の資料を参考にする場合は、現在の上限額や対象条件を確認する必要があります。
売主自身が道路拡幅を行う場合と、買取業者が購入後に整備する場合では、利用できる制度が異なることもあります。
道路整備にかかる費用を誰が負担するのか、売買条件を決める際に確認しましょう。
港区では区道の後退部分と私道の後退部分で扱いが異なる
道路を拡幅する際には、後退した土地の所有権や管理方法も問題になります。
区道などの公道に面する場合、後退用地を区へ寄付したり、無償使用を承諾したりする方法があります。
一方、私道に面する場合は、道路の所有者や関係権利者との協議が必要になります。
私道を売却する土地と一緒に所有している場合には、道路持分についても確認しましょう。
特に次のような物件では注意が必要です。
- 道路を複数人で共有している
- 私道持分がない
- 通行承諾の内容が分からない
- 掘削について取り決めがない
- 隣地の塀が道路部分に出ている
- 道路の中心線が未確定
私道の権利関係が複雑な場合は、道路幅の問題を解消できても、別の調整が必要になることがあります。
私道の舗装には細街路拡幅とは別の助成制度もある
港区には、私道を舗装するための私道整備工事助成制度があります。
私道の舗装については、各総合支所のまちづくり課土木担当が相談窓口です。
ただし、私道の舗装を直すことと、建築基準法上の接道義務を満たすことは別です。
道路の舗装や排水設備を改善しても、建築基準法上の道路として扱われなければ、再建築不可の問題が残る場合があります。
道路種別の調査と、私道の舗装・維持管理を分けて考えましょう。
港区では路地状敷地の接道が1.8mでも許可を検討できる場合がある
港区の記事で特に確認しておきたいのが、建築基準法43条2項2号の許可基準です。
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。
しかし港区では、一定の路地状敷地について、接道幅が1.8m以上でも建築許可を検討できる基準を設けています。
主な条件は次のとおりです。
- 建築基準法上の道路に有効に1.8m以上接していること
- 路地状部分の長さが20m以下であること
- 既存の住宅が存在したことを確認できること
- 原則として専用住宅であること
- 建物は地上2階以下で、地階を設けないこと
- 建物の高さが10m以下であること
- 2方向に避難できる幅75cm以上の通路を確保すること
そのほかにも、延べ面積200平方メートル以下、建ぺい率の制限、建物の構造などについて条件があります。
道路への接道が2m未満でも、港区の条件に該当すれば建て替えの可能性を検討できます。
ただし、1.8m以上あれば必ず建築できるという意味ではありません。
幅75cmの避難路を2方向に確保できるかが重要
港区の路地状敷地に関する許可基準では、2方向に避難できる幅75cm以上の通路を確保することが求められています。
これは、路地状敷地の出入口が狭い場合に、火災などの非常時に別の方向へ避難できるようにするための条件です。
敷地内だけで避難路を確保できない場合、隣地を通行する必要が生じることがあります。
その場合には、隣地所有者などの同意が必要です。
つまり、接道幅が1.8m以上あっても、
「隣地を通る避難路について承諾を得られない」
「必要な幅の避難路を確保できない」
といった場合には、許可基準を満たせない可能性があります。
路地状敷地の売却では、道路への間口だけでなく、周辺の土地との関係も確認する必要があります。
港区では幅2.7m以上の通路に面した敷地にも許可基準がある
港区では、建築基準法上の道路に直接接していない土地でも、一定の通路に面している場合に43条2項2号の許可を検討できる基準があります。
主な条件は次のとおりです。
- 通路が建築基準法上の道路に有効に接続していること
- 現在の通路幅が2.7m以上あること
- 敷地がその通路に2m以上接していること
- 将来、通路の幅員を4m以上にできる見込みがあること
- 一定の建物の規模・構造などの条件を満たすこと
また、将来の通路拡幅に向けて、通路部分の権利者から必要な承諾を得ることも求められます。
建物の階数は2階以下、地階なし、高さ10m以下などの条件があります。
ただし、こちらも幅2.7m以上の通路に接していれば自動的に再建築できるという制度ではありません。
通路の権利関係や拡幅の見込み、建築計画などを含めた個別の確認が必要です。
公園内の通路に接する土地も許可を検討できる場合がある
港区の43条2項2号の許可基準には、都市公園法に基づく公園内の通路に接する土地についての基準もあります。
一定の条件で、公園内の通路に2m以上接している敷地について、建築許可を検討できる場合があります。
ただし、児童遊園はこの基準の対象外です。
また、公園管理者の同意や建物の用途・階数・構造など、複数の条件があります。
「公園に面しているから建て替えられる」と単純に判断できるものではありません。
通常の接道義務を満たしていない土地について、港区の例外許可を検討する際の一つの基準です。
43条2項の許可が得られても通常の接道を満たす土地に変わるわけではない
43条2項2号の許可は、一定の建築計画について例外的に建築を認める制度です。
許可を受けたからといって、前面の通路が建築基準法42条の道路に変わるわけではありません。
また、将来の建て替えについても、同じ条件で必ず許可を受けられるとは限りません。
港区では、許可申請を検討する場合、事前予約のうえ建築企画担当へ相談するよう案内しています。
事前相談から許可交付までには一定の期間がかかり、必要な期間は建築計画や手続きによって異なります。
売却前に許可取得を検討する場合は、どの建築計画について許可を申請するのか整理する必要があります。
43条2項の許可を取ってから売った方がいいとは限らない
再建築できる可能性が明確になれば、購入希望者が増える場合があります。
しかし、売主自身が建築許可を取得してから売った方が、必ず有利になるとは限りません。
港区の許可基準では、通路の権利者の承諾や避難路の確保などが必要になるケースがあります。
そのため、次の条件を比較して判断しましょう。
- 現在の状態での買取価格
- 許可を取得できる可能性
- 建築計画の作成にかかる費用
- 測量や境界確認にかかる費用
- 隣地所有者との協議にかかる時間
- 許可取得後に見込める売却価格
特に、相続した物件を早く売却したい場合には、許可申請にかける期間も重要な判断材料になります。
三田五丁目・白金一丁目では細街路の多い地区で再開発が進んでいる
港区の中でも、白金高輪駅周辺の三田五丁目西地区では、市街地再開発事業が進められています。
この地区は、細街路に面した木造建築物が密集し、住宅や工場などが混在していることが課題となっていました。
そこで、敷地を集約し、道路などの都市基盤を一体的に整備する再開発が計画されています。
事業区域は、三田五丁目の一部と白金一丁目の一部です。
2025年7月には再開発組合の設立が認可され、2026年度には権利変換計画の認可や建築工事への着手が予定されています。
ただし、三田五丁目や白金一丁目のすべての土地が再開発区域に含まれているわけではありません。
売却する土地の所在地をもとに、対象区域に入っているか確認する必要があります。
再開発区域内の土地は通常の買取査定だけで判断しない
再開発事業の対象区域内にある土地では、一般的な再建築不可物件とは確認事項が異なる場合があります。
再開発では、土地や建物の権利について、事業計画や権利変換計画に基づく手続きが行われます。
そのため、次の点を確認する必要があります。
- 土地が再開発事業区域に入っているか
- 再開発の現在の事業段階
- 権利変換に関する手続き
- 売却時に必要な確認や届出
- 権利関係や売買条件への影響
また、再開発区域に近いだけで、必ず土地の価値が上がるわけではありません。
道路拡幅や建物の更新に伴い、周辺環境や土地の利用条件が変わる可能性はありますが、個々の土地への影響は別に確認する必要があります。
再開発の対象区域内にある物件では、再開発組合や港区の担当部署へ確認したうえで売却方法を検討しましょう。
港区では坂や高低差のある土地の擁壁も確認したい
港区には、麻布や高輪、赤坂など、坂道や高低差のある住宅地があります。
こうした土地では、道路への接道条件とは別に、がけや擁壁の状態が問題になる場合があります。
たとえば、次のような物件です。
- 道路より高い位置に住宅が建っている
- 道路と敷地の間に擁壁がある
- 隣地との高低差が大きい
- 古い石積みの擁壁が残っている
- 擁壁の構造図面や築造時期が分からない
ただし、坂道に面していることや擁壁があることだけで、再建築不可になるわけではありません。
接道義務と、擁壁の安全性や建築計画への影響は、別に確認する必要があります。
港区では擁壁の所有者が安全に管理する必要がある
港区では、がけや擁壁の維持管理責任は所有者にあると案内しています。
特に注意したいのは、次のような状態です。
- がけの勾配が急で高さがある
- 地肌が見えている
- 亀裂がある
- 盛土が行われている
- 大きな樹木が生えている
擁壁に異常が見られる場合は、専門家による確認が必要になることがあります。
売却前に擁壁の状態を調査し、修繕が必要かどうか確認する方法もあります。
ただし、売主自身が擁壁の補修をすべて完了させてからでなければ、買取業者へ査定を相談できないわけではありません。
港区では擁壁の新設・築造替えに最大1,200万円などの助成がある
港区では、がけや擁壁の改修工事費用について助成制度を設けています。
対象となるのは、一定の条件を満たす擁壁の新設工事や築造替え工事です。
助成額は、対象工事費用の3分の2以内です。
上限額は、所在地によって異なります。
- 土砂災害警戒区域・特別警戒区域内：上限5,000万円
- これらの区域外：上限1,200万円
ただし、助成額の上限を必ず受け取れるわけではありません。
対象となる工事には、改修後の擁壁の高さが2mを超えることや、必要な建築確認・開発許可を受け、検査済証が交付されることなどの条件があります。
売却目的で所有する土地の擁壁工事は助成対象外
港区の擁壁改修助成で、売却予定の土地について特に注意したい条件があります。
この制度では、譲渡または売買を目的として所有する土地や建物の敷地にある擁壁の改修工事は、助成対象外とされています。
そのため、
「売却前に擁壁を直してから高く売りたい」
「助成金を使って擁壁を築造し、更地で売却したい」
といった目的で工事を進める場合には、制度を利用できない可能性があります。
また、工事契約後や工事実施後の申請は受け付けられません。
工事の契約や実施の2週間前までに、必要な事前協議の申請を行うことが求められています。
売却予定の土地については、助成金を利用できると決めつけず、工事を始める前に区へ確認しましょう。
擁壁の工事前に専門家を無料で派遣してもらえる場合がある
港区では、がけや擁壁の所有者を対象に、専門家を無料で派遣する制度も設けています。
対象となるのは、高さ2mを超える一定のがけや擁壁です。
専門家による目視調査や、擁壁の新設・築造替えに向けた技術的な課題について助言を受けられます。
派遣は、同一敷地について年度内3回まで、1回おおむね2時間以内です。
ただし、対象者やがけ・擁壁の条件があり、予算額に達した場合には受付を終了します。
擁壁の状態が分からず、補修費用について判断できない場合には、制度の対象となるか確認する方法があります。
土砂災害警戒区域は最新の指定状況を確認する
港区では、土砂災害警戒区域などを示したハザードマップを公開しています。
ただし、ハザードマップに掲載された情報と、現在の指定状況が一致していない場合があります。
区は、区域の指定・解除・変更について、ハザードマップに未反映の情報があると案内しています。
たとえば、2026年6月24日には、麻布台一丁目の一部で土砂災害警戒区域等の指定が解除されています。
また、赤坂九丁目でも同日付で指定内容が変更されています。
売却予定の土地が土砂災害警戒区域等に該当するかどうかは、東京都の最新の指定情報も確認する必要があります。
なお、土砂災害警戒区域にあることと、再建築不可であることは別の問題です。
港区全域が盛土規制法による規制区域になっている
港区では、2024年7月31日から区内全域が盛土規制法に基づく宅地造成等工事規制区域に指定されています。
一定の規模を超える盛土や切土などを行う場合には、工事着手前に許可や届出が必要になります。
ただし、区内全域が規制区域であることを理由に、すべての土地が再建築不可になるわけではありません。
通常の不動産売買や、造成工事を伴わない建物の利用とは区別して考える必要があります。
坂や擁壁のある土地で大きな造成工事を検討する場合には、確認しておきたい制度です。
港区の古い住宅は耐震化助成も確認できる
港区では、一定の耐震性能を満たしていない民間建築物について、建て替えや除却の費用を助成する制度があります。
対象となるのは、原則として1981年5月31日以前に建築確認を受けた一定の建築物です。
個人が所有し、自己居住用として利用する戸建住宅については、一定の建て替え費用を対象に、上限100万円の助成が設けられています。
ただし、単に古い住宅を解体するだけで利用できる制度ではありません。
耐震診断の結果や住宅の用途、建て替え計画などの条件があります。
また、助成を受ける予定年度の前年度7月末までに、工事費や工期などを事前申告する必要があります。
再建築不可物件では、そもそも新しい建物を建てられるか確認することが先決です。
助成があるからという理由だけで、解体を進めないようにしましょう。
港区の再建築不可物件を売る方法
道路種別と接道を確認して仲介で売る
再建築不可と言われた土地でも、実際には2項道路に面しており、セットバックによって再建築できる場合があります。
再建築可能であることを確認できれば、一般の購入希望者を対象に仲介で売却する方法が考えられます。
ただし、道路中心線や接道長さ、セットバック後の面積なども確認する必要があります。
43条2項の許可を検討する
道路への接道が不足していても、港区の許可基準に該当すれば建て替えを検討できる場合があります。
特に、接道幅1.8m以上の路地状敷地や、幅員2.7m以上の通路に面する土地では、条件を確認する価値があります。
ただし、避難路の確保や関係権利者の承諾などが必要になる場合があります。
隣地の一部を取得して接道条件を改善する
接道幅が不足している場合には、隣地の一部を取得することで条件を改善できることがあります。
ただし、隣地所有者との交渉や測量、登記、土地取得費用などが必要になる可能性があります。
問題を解決した場合の売却価格と、必要な費用を比較しましょう。
隣地所有者に売却する
再建築不可の土地でも、隣地所有者にとっては利用価値がある場合があります。
隣地と一体化することで、接道条件や土地の形状を改善できる可能性があるためです。
ただし、隣地所有者だけを買主候補にすると、価格交渉の選択肢が限られる場合があります。
専門業者の買取査定とも比較するとよいでしょう。
再建築不可の状態で買取業者へ売る
道路や接道の問題を所有者自身で解決せず、再建築不可物件を取り扱う業者へ直接売却する方法もあります。
特に次のような場合には検討しやすいでしょう。
- 再建築不可となっている理由が分からない
- 接道幅が2m未満
- 路地状部分が長く、避難路の確保が難しい
- 私道の権利関係が複雑
- 隣地所有者と交渉したくない
- 擁壁の補修費用が分からない
- 相続した古家を早く手放したい
- 仲介で買主が見つからない
問題を解決してから売る場合と、現在の状態で売る場合を比較して判断することが重要です。
港区の再建築不可物件はラクウルにも相談できる
訳あり不動産を取り扱うラクウルでは、再建築不可物件を買取対象としています。
一般の購入希望者を探す仲介ではなく、直接買取による売却を相談できます。
港区にある物件で、
- 再建築不可と言われた
- 道路への接道が2m未満
- 細い路地の奥に家がある
- 43条2項の許可を受けられるか分からない
- 私道の権利関係が複雑
- 古い擁壁が残っている
- 相続したため道路の経緯が分からない
といった場合にも、現在の状況を伝えて査定を相談できます。
道路調査や建築許可の手続きをすべて済ませてから、査定を依頼する必要はありません。
ただし、実際に買い取れるかどうかや買取価格は、個別の査定によって判断されます。
港区の路地状敷地・接道不足の物件を売却相談
港区で、道路への接道が2m未満、細い路地の奥に家がある、私道や擁壁の問題があるといった物件の売却にお困りではありませんか。
隣地との交渉や建築許可の申請、擁壁の工事に費用をかける前に、ラクウルへ現在の状況を伝え、再建築不可の状態で買取が可能か相談してみましょう。
港区の再建築不可物件は何で査定価格が変わる？
再建築不可物件の買取価格は、通常の土地価格から一律に何割下がるというものではありません。
土地ごとに問題の内容や、改善できる可能性が異なるためです。
再建築不可となっている理由
道路が狭いだけなのか、建築基準法上の道路に接していないのかによって条件が異なります。
2項道路であれば、セットバックによって再建築できる可能性があります。
接道している長さ
道路に何m接しているかは重要です。
港区では一定の路地状敷地について、接道幅1.8m以上でも43条2項2号の許可を検討できる基準があります。
ただし、ほかの条件も満たす必要があります。
路地状部分の長さと形状
港区の許可基準では、路地状部分の長さ20m以下などの条件があります。
接道幅だけでなく、奥までの距離や避難経路も確認事項です。
私道の権利関係
私道持分や通行・掘削の取り決め、道路拡幅に必要な承諾などが査定に関係する場合があります。
セットバック後の土地面積
再建築可能な土地でも、セットバックが大きいと建築に利用できる面積が小さくなります。
土地が小さい場合には、建物の配置や規模への影響が大きくなる可能性があります。
擁壁の状態
古い擁壁がある土地では、安全性や補修費用によって売却条件が変わる場合があります。
特に、高低差が大きい場合や工事車両が入りにくい場合には、施工方法も確認事項です。
土砂災害警戒区域等の指定状況
土砂災害警戒区域等に該当するかどうかは、現在の指定情報で確認する必要があります。
ただし、指定区域に含まれることと再建築不可であることは別の問題です。
再開発事業の対象区域か
三田五丁目西地区など、再開発事業の対象となる土地では、権利変換や事業計画などが売却条件に関係する場合があります。
対象区域に入っているか、個別に確認する必要があります。
現在の建物の状態
再建築できない土地では、現在の建物を修繕して利用できるかどうかが価値に影響する場合があります。
立地と周辺需要
駅からの距離や周辺環境なども査定に関係します。
同じ港区でも、再建築不可という条件だけで売却価格が決まるわけではありません。
港区の再建築不可物件は査定前に解体しない
古い住宅を相続すると、建物を取り壊して更地にした方が売りやすいのではないかと考えることがあります。
しかし、再建築不可の可能性がある土地では、先に解体するのは慎重に判断してください。
建物を取り壊した後に新しい住宅を建てられないことが分かれば、既存建物を利用する選択肢を失う可能性があります。
また、港区には耐震化に関する助成制度や擁壁改修の助成制度がありますが、売却予定の土地で利用できるとは限りません。
特に、擁壁改修助成では、売買を目的として所有する土地の工事が対象外とされています。
売却を予定している場合には、次の条件を比較してから判断しましょう。
- 古家付きの状態で売る場合
- 道路や接道の問題を解決してから売る場合
- 43条2項の許可を検討してから売る場合
- 擁壁を補修してから売る場合
- 建物を解体してから売る場合
解体や擁壁工事に費用をかける前に、まず現在の状態で査定を受けることが重要です。
相続した港区の家は昔の道路・建築資料を確認する
相続した物件では、以前の所有者が道路や建物についてどのような調査を行っていたのか分からないことがあります。
「親から再建築不可と聞いていた」
「昔から私道を使っていた」
「建て替えの際に許可を取ったらしい」
「擁壁をいつ造ったのか分からない」
といった場合には、現在の道路条件と過去の資料を確認する価値があります。
港区では、1989年4月1日以降に確認申請があった一定の建築物について、建築計画概要書を閲覧できます。
ただし、昭和期に建築確認された物件の建築計画概要書は、区では廃棄済みと案内されています。
古い物件については、建築計画概要書が残っていない場合もあるため、登記事項証明書や測量図、売買契約書なども確認材料になります。
ただし、相続人自身がすべての資料をそろえてからでなければ、買取査定を依頼できないわけではありません。
分かる範囲の物件情報を伝えて、現在の状態で相談する方法もあります。
港区の再建築不可物件についてよくある質問
港区で道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
ただし、道路への接道長さなど、ほかの建築条件も満たす必要があります。
港区では道路種別をインターネットで調べられますか？
港区ホームページの指定道路図で確認できます。
ただし、正確な道路幅員や接道長さ、道路と敷地の境界などを示す資料ではありません。
最新の情報は区役所6階の建築課で確認してください。
道路台帳平面図で再建築できるか判断できますか？
道路台帳平面図は区道の幅員や路線番号などを調べるための資料です。
建築基準法上の道路種別や接道条件については、指定道路図や窓口で別途確認する必要があります。
港区では私道でも細街路拡幅整備の対象になりますか？
建築基準法42条2項道路であれば、公道・私道を問わず事業の対象になる場合があります。
ただし、土地や道路の条件によって取り扱いが異なります。
測量費の助成は公道の場合に限られます。
接道が1.8mでも建て替えられる場合がありますか？
港区では、一定の路地状敷地について、接道幅1.8m以上でも43条2項2号の許可を検討できる基準があります。
ただし、路地状部分の長さ20m以下、幅75cm以上の二方向避難路の確保など、複数の条件があります。
必ず許可されるわけではありません。
幅2.7mの通路に面している場合も許可を検討できますか？
港区では、道路に有効に接続する幅員2.7m以上の通路に2m以上接し、将来4mへの拡幅が見込まれる場合などについて、43条2項2号の許可基準があります。
ただし、通路の権利者の承諾や建物の規模・構造などの条件があります。
公園に面している土地でも建て替えられる場合がありますか？
港区の許可基準には、都市公園法に基づく公園内の通路に接する一定の土地についての基準があります。
ただし、児童遊園は対象外であり、公園管理者の同意などの条件があります。
三田五丁目や白金一丁目はすべて再開発の対象ですか？
いいえ。
三田五丁目西地区第一種市街地再開発事業の対象は、三田五丁目の一部と白金一丁目の一部です。
売却する土地が事業区域に含まれるか確認する必要があります。
港区では擁壁の工事に助成がありますか？
一定の条件を満たす擁壁の新設・築造替え工事について、対象費用の3分の2以内の助成があります。
上限は、土砂災害警戒区域等の内外によって5,000万円または1,200万円です。
ただし、売買を目的として所有する土地の工事は対象外です。
擁壁の状態を無料で相談できますか？
港区には、一定のがけや擁壁を対象とした無料の専門家派遣制度があります。
対象となるのは高さ2mを超える一定のがけ・擁壁で、同一敷地につき年度内3回まで利用できます。
対象者や予算などの条件があります。
土砂災害警戒区域にある土地は再建築不可ですか？
土砂災害警戒区域等に指定されていることと、再建築不可であることは別の問題です。
接道条件などを確認するとともに、区域指定に伴う建築上の規制を個別に調べる必要があります。
再建築不可の家は解体してから売った方がいいですか？
先に解体するのは慎重に判断してください。
建物を取り壊した後に再建築できなければ、土地の利用方法がさらに限られる可能性があります。
まず古家付きの状態で査定を受けてから判断するとよいでしょう。
ラクウルは港区の再建築不可物件も相談できますか？
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としています。
道路種別や接道条件が分からない場合も、現在分かる範囲で物件情報を伝えて査定を相談できます。
ただし、実際の買取可否や価格は、個別の査定によって決まります。
まとめ｜港区では路地状敷地の許可基準と道路条件を確認して売却方法を決める
港区の再建築不可物件を売却する場合は、まず建築基準法上の道路種別と接道条件を確認することが重要です。
道路幅が4m未満でも、2項道路であれば必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
一方、接道が2m未満の場合には、通常のセットバックだけでは問題を解決できないことがあります。
港区では、接道幅1.8m以上の一定の路地状敷地や、幅員2.7m以上の通路に面した土地などについて、43条2項2号の許可基準を設けています。
ただし、避難経路の確保や権利者の承諾、建物の規模・構造などの条件があり、必ず許可されるわけではありません。
また、三田五丁目・白金一丁目の一部では再開発が進められているため、対象区域内の土地では事業計画や権利関係も確認する必要があります。
麻布や高輪など、高低差のある土地では、擁壁の安全性や補修費用も確認したいところです。
ただし、港区の擁壁改修助成は、売買を目的として所有する土地の工事を対象外としています。
そのため、売却のために工事を行えば助成を利用できると考えないよう注意しましょう。
接道や擁壁の問題を解決してから売る方法と、現在の状態で売る方法を比較し、必要な費用や期間も含めて判断することが大切です。
相続した古家を早く手放したい、私道の権利関係が複雑、隣地所有者との交渉や建築許可の申請を進めるのが難しいという場合には、現在の状態で買取査定を受ける方法もあります。
港区の再建築不可物件は今の状態でいくらになる？
麻布・高輪・三田などで、接道不足や細い私道、擁壁の問題を抱える物件は、道路や土地の条件によって査定価格が異なります。
建築許可の申請や測量、擁壁の補修、古家の解体に費用をかける前に、ラクウルへ現在の状態で査定を依頼し、買取条件を確認してみてはいかがでしょうか。