江戸川区で古い戸建てや相続した実家を売却しようとして、「再建築不可と言われた」「道路に2m以上接していない」「家の前の道が狭い」といった問題が分かることがあります。
再建築不可物件は一般的な土地や中古住宅より買主が限られますが、売却できないわけではありません。
また、江戸川区では、建築基準法上の道路に接していない無接道敷地を解消するため、隣接する土地との敷地統合を支援する制度も設けられています。
そのため、「再建築不可だから価値がない」と判断するのではなく、道路の種類、接道状況、隣接地との関係まで確認してから売却方法を選ぶことが重要です。
この記事では、江戸川区の再建築不可物件について、2項道路やセットバック、無接道敷地を解消する制度、現状のまま買取してもらう方法を解説します。
江戸川区でまず確認したい「道路に接しているか」という問題
建物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
これが一般に「接道義務」と呼ばれるものです。
古い住宅を相続した場合、現地では普通に家まで出入りできるため、所有者が接道の問題に気付いていないことがあります。
たとえば、次のような土地では詳しい確認が必要です。
- 細い通路の奥に家が建っている
- 敷地が道路に接する幅が2m未満
- 家の前に道はあるが建築基準法上の道路か分からない
- 私道にしか面していない
- 隣の土地を通って出入りしている
- 相続したため道路や境界について何も分からない
ただし、このような条件に当てはまっても、すべて再建築不可になるわけではありません。
まず道路の種類を確認する必要があります。
江戸川区では道路の種類をインターネットで確認できる
江戸川区では「江戸川区指定道路情報提供サービス」で、建築基準法上の道路について確認できます。
道路には、一般的な道路のほか、位置指定道路や42条2項道路などさまざまな種類があります。
見た目では普通の道路でも建築基準法上の道路に該当しない場合がある一方、幅員4m未満でも建築基準法上の道路として扱われる場合があります。
再建築不可と言われた場合には、「道路が狭いから」なのか、「建築基準法上の道路に接していないから」なのかを分けて考えることが大切です。
道路が4m未満でも再建築できる場合がある
江戸川区には、建築基準法が施行された以前から家が建ち並び、一般の通行に利用されていた幅員4m未満の道があります。
一定の要件を満たす道は、建築基準法42条2項の道路として扱われます。
一般に「2項道路」や「みなし道路」と呼ばれる道路です。
2項道路に接している土地では、原則として道路中心線から2mまで後退することで建て替えられる可能性があります。
この後退が「セットバック」です。
つまり、
道路が4m未満＝再建築不可
ではありません。
セットバック部分は建築敷地として使えない
2項道路に面している土地では、再建築可能であってもセットバック部分について注意が必要です。
道路中心線から2m後退した線が道路と敷地の境界として扱われるため、後退部分には建物を建てられません。
門や塀などを設置することもできません。
そのため、登記上の土地面積が100平方メートルあっても、大きなセットバックが必要な土地では、実際に建物を建てるために利用できる面積が小さくなります。
再建築できるかどうかだけでなく、セットバック後にどれだけ有効な土地が残るのかも査定価格に影響するポイントです。
江戸川区ではセットバック部分を区に管理してもらえる場合がある
江戸川区では、区道または区有通路に接する土地について、建築などによってセットバックした道路部分を区へ寄附したり、無償使用契約を結んだりする仕組みがあります。
寄附の場合は、後退部分の所有権を江戸川区へ移し、区が道路として維持管理します。
一方、無償使用契約の場合は土地所有者が所有権を持ったまま、契約に基づいて江戸川区が道路部分を維持管理します。
すべてのセットバック敷地が対象になるわけではありませんが、江戸川区の狭い道路沿いの土地を売却するときには確認しておきたい制度です。
江戸川区には「無接道敷地」を解消するための助成制度がある
江戸川区の再建築不可物件で特に注目したいのが、2026年4月から始まった「無接道敷地解消促進支援助成制度」です。
建築基準法上の道路に接しておらず、法令上建物を建て替えられない敷地について、道路に接する隣接地と統合し、一体の土地として利用するための費用を支援する制度です。
条件を満たす場合、測量や境界明示、登記、不動産取得に伴う仲介手数料などについて、実費相当額の2分の1、最大200万円まで助成されます。
ただし、この制度は江戸川区内のすべての無接道敷地が対象ではありません。
対象となるのは不燃化特区内で、無接道敷地に老朽建築物が存在することなど、複数の条件があります。
また、宅地建物取引業者が販売目的で敷地を統合する場合は対象外です。
隣地を利用して無接道を解消できる可能性がある
再建築不可物件の中には、隣接する土地の一部を取得することで接道条件を改善できるものがあります。
たとえば、現在の接道幅が不足している場合や、道路に接している隣地と一体化できる場合です。
接道条件を改善できれば、再建築できる土地として売却できる可能性があります。
ただし、実際には、
- 隣地所有者が売却に応じるか
- どの部分を取得するか
- 土地を測量する必要があるか
- 境界が確定しているか
- 取得費用はいくらになるか
などを確認する必要があります。
接道を改善すれば必ず得になるとは限りません。
条件を改善した場合の売却価格と、現状のまま買取してもらう価格を比較することが重要です。
隣地所有者への売却も選択肢になる
無接道の土地は、一般の買主にとって利用しにくくても、隣地所有者にとっては価値がある場合があります。
隣の土地と一体化することで敷地が広くなったり、土地の形が良くなったりする可能性があるためです。
そのため、再建築不可物件では隣地所有者へ売却する方法も考えられます。
ただし、買主候補が隣地所有者だけになると、価格交渉で不利になることがあります。
隣地への売却だけで決めるのではなく、再建築不可物件を取り扱う買取業者の査定額も確認して比較するとよいでしょう。
南小岩・平井・松島などでは不燃化特区も確認する
江戸川区では、木造住宅が密集し、災害時の火災延焼リスクが高い地域について不燃化を進めています。
現在、次の4地区が不燃化特区として指定されています。
- 南小岩七・八丁目周辺地区
- 松島三丁目地区
- 平井二丁目付近地区
- 南小岩南部・東松本付近地区
不燃化特区制度は2031年3月31日まで延長されています。
先ほど紹介した無接道敷地解消促進支援助成制度も、原則としてこの不燃化特区内が対象です。
江戸川区の再建築不可物件を所有している場合は、物件所在地が対象区域に入っていないか確認する価値があります。
江戸川区では9地区で密集住宅市街地の整備が進められている
江戸川区では、老朽化した木造住宅が集まり、災害時に火災が広がる危険性が高い地域について、道路や公園の整備を進めています。
2026年現在、9地区で密集住宅市街地整備促進事業が進められています。
対象には、南小岩、松島、平井、西小松川町・東小松川、一之江、東葛西、上一色・本一色・興宮町などの地域があります。
こうした地域では道路拡幅や公園整備などが行われているため、現在の道路状況だけではなく、周辺のまちづくり計画についても確認しておくとよいでしょう。
南小岩では道路拡幅が土地に影響する場合がある
たとえば南小岩七・八丁目地区では、災害時の避難路や消防活動のため、複数の道路を幅4.5mから6mへ拡幅する整備が進められています。
また、南小岩南部・東松本付近地区では、木造住宅が密集し行き止まり道路も多いことから、防災まちづくりが進められています。
このような道路整備区域に物件がある場合には、現在の土地面積や接道だけで売却条件を判断するのではなく、道路計画や地区計画も確認しておくことが重要です。
ただし、これらの地域に物件があるというだけで再建築不可になるわけではありません。
道路に2m接していなくても建築できる場合がある
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として建築できません。
しかし、江戸川区では、防火上、安全上、衛生上、交通上支障がないと認められる場合、建築基準法43条2項2号の許可によって建築できる可能性があります。
もちろん、接道していない土地なら必ず許可されるという制度ではありません。
土地や通路の条件などによって個別に判断されます。
そのため、以前不動産会社から「再建築不可」と言われた物件でも、現在の状況を確認してから売却方法を決めるとよいでしょう。
江戸川区の再建築不可物件を売る方法
再建築できるか調べてから仲介で売る
前面道路を調査した結果、2項道路でセットバックすれば再建築できると分かる場合があります。
また、43条2項の認定・許可などを検討できるケースもあります。
再建築可能であることが確認できれば、一般の購入希望者を対象に売却しやすくなる可能性があります。
隣地と統合して接道問題を解消する
隣接地を取得することで建築基準法上の道路への接道を確保できる場合があります。
不燃化特区内など一定の条件を満たす場合には、江戸川区の無接道敷地解消促進支援助成制度を利用できる可能性もあります。
ただし、隣地所有者との交渉や測量、登記などが必要になります。
隣地所有者に売る
無接道敷地そのものを隣地所有者へ売り、隣地と一体で活用してもらう方法も考えられます。
ただし、他の売却方法と査定価格を比較してから決めることをおすすめします。
再建築不可のまま買取業者へ売る
道路や接道の問題を売主自身で解決せず、現状のまま再建築不可物件を取り扱う買取業者へ売却する方法もあります。
特に次のような場合には検討しやすいでしょう。
- 無接道の理由がよく分からない
- 隣地所有者と交渉したくない
- 測量や土地取得に費用をかけたくない
- 相続した空き家を早く手放したい
- 私道や通路の権利関係が複雑
- 仲介で長期間売れていない
- 古家を修繕したくない
問題を解決してから売る方法と、現状のまま売る方法を比較して判断するとよいでしょう。
江戸川区の再建築不可物件はラクウルにも相談できる
訳あり不動産の買取を専門に扱うラクウルでは、再建築不可物件も買取対象としています。
事故物件や共有持分、再建築不可物件、既存不適格建築物など、一般の不動産市場では売却しにくい物件を取り扱っています。
仲介ではなく直接買取のため、一般の購入希望者を探す必要がありません。
江戸川区にある物件で、
- 建築基準法上の道路に接していない
- 接道が2m未満と言われた
- 細い路地の奥に古家がある
- 私道にしか面していない
- 再建築不可と言われたが理由が分からない
- 隣地との調整をせずに売りたい
- 相続した空き家を早く処分したい
といった場合も査定を相談できます。
江戸川区の制度を使って接道問題を解消してから売る場合と、現在の状態で買い取ってもらう場合を比較してみるとよいでしょう。
江戸川区の無接道敷地を現状のまま売却したい方へ
江戸川区には無接道敷地の解消を支援する制度がありますが、対象区域や利用条件が限られ、隣地所有者との交渉が必要になる場合もあります。
土地の取得や測量に費用をかけずに売却したい方は、ラクウルへ現在の状況を伝え、再建築不可の状態で買取が可能か相談してみましょう。
江戸川区の再建築不可物件は何で査定額が変わる？
再建築不可物件の価格は一律ではありません。
同じ江戸川区でも、道路や土地の状況によって活用方法が大きく異なります。
無接道になっている理由
建築基準法上の道路にまったく接していない土地と、接道幅がわずかに不足している土地では条件が異なります。
前面道路の種類
2項道路、位置指定道路、建築基準法上の道路ではない通路などによって再建築の可能性が変わります。
セットバック面積
2項道路の場合、再建築できてもセットバック後の土地面積が小さくなることがあります。
隣地との位置関係
無接道敷地でも、道路に接している隣地と統合できる可能性があれば利用方法が広がる場合があります。
私道や通路の権利関係
私道持分や通行、掘削などの権利関係も査定時に確認されることがあります。
現在の建物の状態
再建築できない土地では、既存建物を修繕して利用できるかどうかが価値に影響することがあります。
周辺のまちづくり
南小岩、平井、松島など一部地域では、道路拡幅や不燃化などのまちづくりが進められています。
所在地によってはこうした計画も確認材料になります。
再建築不可物件は先に解体しない
相続した古家が傷んでいると、「家を取り壊して更地にした方が売りやすい」と考えることがあります。
しかし、再建築不可の可能性がある場合には、査定前の解体は慎重に判断してください。
建物を壊したあとに新しい建物を建てられなければ、現在の住宅を利用するという選択肢を失ってしまいます。
また、江戸川区の老朽住宅除却助成についても、対象住宅には接道要件を満たすことなどの条件があります。
再建築不可だからといって、すべての古家が同じ助成制度を利用できるわけではありません。
まず再建築の可否と古家付きの状態での査定価格を確認し、そのあとで解体するか判断する方が安全です。
相続した江戸川区の古家は現状を確認してから判断する
相続した家の場合、現在の所有者が土地を購入したわけではないため、道路や境界について何も知らないことがあります。
「親から建て替えできないと聞いていた」「昔から隣の土地を通っていた」といった話しか残っていない場合もあります。
まず、
- 前面道路は建築基準法上の道路か
- 道路に何m接しているか
- 2項道路ならセットバックで再建築できないか
- 無接道なら隣接地との統合が可能か
- 43条2項の認定・許可を検討できないか
などを確認すると、売却方法を考えやすくなります。
ただし、売主自身ですべての問題を解決する必要はありません。
調査や隣地との交渉に時間をかけたくない場合には、現在分かっている状態で買取査定を依頼する方法もあります。
江戸川区の再建築不可物件についてよくある質問
道路が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、原則としてセットバックを行うことで再建築できる可能性があります。
道路に2m接していなければ絶対に建て替えできませんか？
原則として建築できませんが、一定の条件を満たす場合には建築基準法43条2項による認定・許可を受けられる可能性があります。
個別の土地について江戸川区へ確認する必要があります。
江戸川区には無接道敷地を解消する助成制度がありますか？
不燃化特区内の一定の土地について、無接道敷地と道路に接する隣接地を統合する際の測量費、登記費用、仲介手数料などの一部を助成する制度があります。
助成額は対象経費の2分の1または200万円のいずれか低い額が上限です。
江戸川区のどこでも無接道敷地の助成を利用できますか？
利用できません。
制度の対象区域は不燃化特区で、土地や所有者などについても条件があります。
利用を考える場合は、契約などを進める前に江戸川区へ事前相談してください。
隣地所有者に売却する方法はありますか？
あります。
無接道敷地の場合、隣地と一体化することで土地の利用価値が高まる可能性があります。
ただし、隣地だけに売却先を限定せず、専門業者の査定額とも比較するとよいでしょう。
古い家を壊してから売った方がいいですか？
再建築不可の可能性がある場合には、先に解体しない方がよいでしょう。
建物がある状態で査定を受け、再建築できるか確認してから判断してください。
ラクウルは江戸川区の無接道物件も相談できますか？
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としているため、接道に問題がある物件についても査定を相談できます。
まとめ｜江戸川区では無接道でも売却方法を比較して決める
江戸川区の再建築不可物件では、道路が狭いというだけで判断しないことが重要です。
まず確認したいのは、
- 建築基準法上の道路に接しているか
- 道路に2m以上接しているか
- 2項道路ならセットバックで再建築できないか
- 無接道の場合、隣接地との統合で問題を解消できないか
- 43条2項の認定・許可を検討できないか
- 物件所在地が不燃化特区や道路整備区域に入っていないか
といった点です。
特に江戸川区では、不燃化特区内の一定の無接道敷地について、隣接地との統合に必要な測量・登記・仲介手数料などを最大200万円まで助成する制度があります。
一方、接道問題を解消するために隣地を取得したり、測量や登記を行ったりすれば、時間と費用がかかります。
必ず問題を解決してから売る方が有利とは限りません。
相続した空き家を早く処分したい、隣地所有者との交渉をしたくない、道路の調査まで自分で行うのが難しい場合には、再建築不可の状態で専門業者へ査定を依頼する方法もあります。
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としているため、江戸川区の無接道敷地や狭い道路に面した古家についても相談できます。
江戸川区の古家・再建築不可物件は解体前に査定を
細い路地の奥にある古家や、道路に接していない相続物件は、建物を取り壊しても新たに建築できるとは限りません。
解体後に売却方法が限られてしまうことを避けるためにも、まずはラクウルへ古家付きの状態で査定を依頼し、現在の買取条件を確認してみてはいかがでしょうか。