荒川区では、区内にある約42,000棟の建築物のうち、約2,300棟が建築基準法上の道路に必要な長さ接していない「無接道敷地」に建っているとされています。
こうした土地は原則として建て替えができず、一般的には再建築不可物件として扱われます。
しかし荒川区では、無接道敷地の建て替えを進めるため、近隣の土地所有者が協力して通路を確保する「近隣まちづくり推進制度」を独自に設けています。
さらに、一定の条件を満たせば建築基準法43条2項による認定・許可を利用して、単独で建て替えられる場合もあります。
そのため、荒川区では「道路に2m接していないから絶対に売れない」と判断する前に、どの方法で建て替えの可能性を残せるのか確認することが重要です。
一方、近隣所有者との合意形成や道路・通路の整備には時間がかかる場合があります。手続きを進めず、再建築不可の状態で買取業者へ売却する方法も選択肢です。
この記事では、荒川区の無接道敷地、近隣まちづくり推進制度、狭あい道路などを中心に、再建築不可物件を売却する方法を解説します。
荒川区には無接道敷地が多く残っている
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
この条件を満たしていない土地が無接道敷地です。
荒川区では、約42,000棟の建築物のうち約2,300棟が無接道敷地にあるとされています。
無接道になる理由は物件によって異なります。
- 道路から細い通路を通った奥に家がある
- 道路に接している部分が2m未満
- 家の前の道が建築基準法上の道路ではない
- 複数の住宅が同じ通路を利用している
- 昔の土地分割によって道路に直接接しなくなった
こうした物件では、通常の建て替えが難しいため、建物の老朽化が進んでも更新できないという問題があります。
荒川区が無接道敷地の建て替えを重要な課題としているのは、このためです。
荒川区独自の「近隣まちづくり推進制度」とは
荒川区には、無接道敷地の建て替えを進めるための「近隣まちづくり推進制度」があります。
通常、無接道敷地を建て替え可能にする方法としては、道路に接している隣地の一部を取得したり、隣接する土地と共同で建て替えたりする方法があります。
しかし、土地を購入したり、複数の建物を一度に共同建替えしたりするのは簡単ではありません。
そこで荒川区では、無接道敷地を含む近隣の土地所有者が協力し、将来にわたって利用できる通路などを計画することで、それぞれの土地を順次建て替えられる仕組みを設けています。
一度に全員が建て替える必要はなく、近隣で合意した計画に基づいて、それぞれが必要な時期に建て替えていく考え方です。
荒川区では、この制度を利用する際の計画づくりについて、専門家の派遣などの支援も行っています。
「自分の土地だけ」では解決できないケースもある
近隣まちづくり推進制度の特徴は、無接道敷地だけを見るのではなく、その周囲の土地を含めて問題を解決しようとする点です。
たとえば、奥にある土地が道路へ直接接していなくても、手前の土地などと協力して通路を確保できれば、建て替えの可能性が生まれる場合があります。
一方で、近隣所有者の協力が必要になります。
土地所有者同士で通路の位置や建て替えルールについて話し合い、合意を形成する必要があるため、所有者一人だけの判断では進められないことがあります。
相続した家を早く売却したい場合には、こうした合意形成に時間をかけることが負担になるケースもあるでしょう。
接道が1.5m以上なら単独建替えを検討できる場合もある
荒川区では、無接道敷地のすべてについて近隣まちづくり推進制度を使うわけではありません。
建築基準法43条2項による認定・許可を利用して、個別に建て替えられる場合があります。
荒川区は、道路への接道が1.5m以上あり、周囲の協力を得て非常時の避難経路を確保できるなど一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項2号の特例許可によって単独で建て替えられる場合があるとしています。
つまり、
接道が2m未満＝必ず永久に再建築不可
とは限りません。
たとえば接道が1.8mしかない土地でも、物件や周辺の条件によっては建て替えを検討できる可能性があります。
ただし、1.5m以上あれば必ず許可されるという意味ではありません。
避難経路など複数の条件があり、土地ごとに個別の確認が必要です。
幅の狭い道路なら2項道路かどうかも確認する
無接道敷地とは別に、前面道路が狭いだけというケースもあります。
幅員4m未満でも建築基準法42条2項道路に指定されていれば、原則としてセットバックすることで再建築できる可能性があります。
そのため、荒川区で再建築不可と言われた場合には、まず原因を分けて考える必要があります。
前面道路が2項道路でセットバックが必要なのか、そもそも建築基準法上の道路に接していないのかによって対応方法が大きく違います。
荒川区では、建築基準法42条2項道路などの照会や相談を建築指導課で受け付けています。
荒川区では細街路の拡幅整備も進めている
荒川区では、幅員4m未満の道を細街路として、道路の拡幅整備を進めています。
建築物の新築や建て替えなどを行う際には、建築基準法上必要になる道路後退部分について、整地やL形側溝の移設などを行い、通行できる状態へ整備します。
これは単に新しい住宅を建てやすくするためだけではありません。
狭い道路が多い地域では、地震や火災が起きた際に消防車が入りにくい、住民が避難しにくいといった問題があります。
道路を少しずつ広げることで、地域全体の防災性を高める目的があります。
セットバックできても土地の価値が同じとは限らない
2項道路に面していて再建築できる場合でも、セットバックする面積によって土地の使いやすさは変わります。
セットバック部分は建築敷地として利用できません。
そのため、売却時には登記上の面積だけでなく、
- どの程度セットバックが必要か
- セットバック後に何平方メートル残るか
- 残った土地にどの程度の建物を建てられるか
- 土地の形が使いやすいか
なども査定材料になります。
特に狭小地では、数平方メートルのセットバックでも建物計画への影響が大きくなる場合があります。
町屋・尾久では無接道敷地の改善もまちづくりの課題になっている
町屋・尾久地区には、老朽化した木造建築物や狭い道路が多く残る地域があります。
荒川区では長年にわたり、町屋・尾久地区で密集住宅市街地の改善を進めています。
道路拡幅、公園などの整備、老朽建物の建て替え・除却などが行われていますが、無接道敷地にある建築物の更新も課題のひとつです。
荒川区は現在も、無接道敷地について個別の改善方法を検討し、近隣まちづくり推進制度や共同化などを含めた対策を進めています。
町屋や尾久に再建築不可物件を所有している場合には、現在の接道条件だけでなく、周辺のまちづくりについても確認するとよいでしょう。
町屋・尾久地区の不燃化特区は2026年度以降も取り組みが続く
町屋・尾久地区は木造住宅密集地域の改善を重点的に進める不燃化特区です。
2026年度は、不燃化特区の事業期間が5年間延長された最初の年度となっており、荒川区では主要生活道路の拡幅や沿道建物の不燃化建て替えなどを引き続き進めています。
老朽住宅を所有している場合には、所在地によって利用できる建て替え・除却支援などがないか確認する価値があります。
ただし、助成制度が利用できるからといって、先に建物を解体した方がよいとは限りません。
再建築不可物件の場合には、解体によって既存建物を利用する選択肢を失う可能性があるためです。
荒川・南千住でも道路拡幅や不燃化が進められている
荒川・南千住地区も、木造住宅密集地域の防災性を高めるための整備が行われている地域です。
老朽木造建築物の除却、建て替え、主要生活道路の拡幅、公園や広場などの整備が進められています。
荒川区の再建築不可物件では、土地単体の接道条件だけでなく、こうした周辺の道路整備やまちづくりによって将来の土地条件が変わる可能性もあります。
ただし、道路整備区域にあるから必ず接道問題が解消されるわけではありません。
個々の土地について確認する必要があります。
再建築できる状態にしてから売った方が高くなる？
再建築不可物件でも、接道条件を解消して再建築可能になれば、購入できる人が増える可能性があります。
そのため、売却前に条件を整えた方がよいケースもあります。
一方、荒川区の無接道敷地では、近隣所有者との合意形成や通路の確保などが必要になる場合があります。
測量や専門家への相談にも時間がかかる可能性があります。
そこで、
- 現在の再建築不可の状態での買取価格
- 再建築可能にした場合に見込める売却価格
- 条件を改善するための費用
- 近隣所有者との協議に必要な時間
を比較して判断することが大切です。
高く売れる可能性だけを見て、長期間手続きを続けることが必ずしも最善とは限りません。
荒川区の再建築不可物件を売る方法
道路・接道条件を調べて仲介で売る
まず再建築不可になっている理由を確認します。
2項道路でセットバックすれば再建築可能だった場合などは、通常の仲介で売却できる可能性があります。
43条2項の認定・許可を検討する
接道が2m未満でも、一定の条件では43条2項の認定・許可を検討できることがあります。
荒川区では接道が1.5m以上ある一定の土地について、非常時の避難経路確保などを条件に単独建替えを検討できる場合があります。
近隣まちづくり推進制度を利用する
単独で接道問題を解決できない場合には、周辺の土地所有者と協力して通路などを確保し、近隣まちづくり推進制度を利用する方法があります。
近隣所有者との合意形成が必要になりますが、無接道敷地でも建て替えできる可能性があります。
再建築不可の状態で買取業者へ売る
接道問題を解決せず、現状のまま再建築不可物件を扱う買取業者へ売却する方法もあります。
特に、次のような場合には検討しやすいでしょう。
- 無接道になっている理由がよく分からない
- 近隣所有者との協議をしたくない
- 通路や私道の権利関係が複雑
- 相続した空き家を早く手放したい
- 建物が老朽化している
- 一般の仲介では買主が見つからない
荒川区の再建築不可物件はラクウルにも相談できる
訳あり不動産の買取を専門に扱うラクウルでは、再建築不可物件を買取対象としています。
仲介ではなく直接買取のため、一般の購入希望者を探して売却する方法とは異なります。
荒川区にある物件で、
- 道路に2m以上接していない
- 細い通路の奥に住宅がある
- 再建築不可と言われた
- 近隣まちづくり制度を利用できるか分からない
- 私道や通路の権利関係を調べるのが難しい
- 相続したまま空き家になっている
といった場合にも査定を相談できます。
近隣所有者との協議や43条2項の手続きをすべて済ませてから査定を依頼する必要はありません。
まず現状の買取価格を確認し、問題を解決してから売る場合と比較する方法もあります。
近隣との協議を進める前に買取査定を
荒川区の無接道敷地では、近隣所有者と協力して通路を確保することで、建て替えを検討できる場合があります。しかし、合意形成や手続きに時間がかかることもあります。
まずはラクウルで現状の買取条件を確認し、接道問題を解決してから売る場合と比較してみてはいかがでしょうか。
荒川区の再建築不可物件で査定額を左右するポイント
無接道になっている原因
道路への接道がわずかに不足している土地と、建築基準法上の道路から離れている土地では問題の解決方法が異なります。
接道幅
接道が1.5m以上ある一定の物件では、荒川区の許可基準によって単独建替えを検討できる場合があります。
接道幅がどの程度あるかは重要です。
近隣の土地との位置関係
単独では無接道でも、周囲の土地と協力して通路を確保できれば、利用方法が広がる可能性があります。
前面道路の種類
2項道路であれば、セットバックによって再建築できる場合があります。
単なる通路なのか建築基準法上の道路なのかを確認する必要があります。
セットバック後の土地面積
再建築できる土地でも、大きくセットバックすれば有効宅地面積が小さくなるため査定に影響します。
現在の建物の状態
再建築不可の場合には、現在の建物を修繕して利用できるかどうかが価値に影響することがあります。
周辺のまちづくり
町屋・尾久、荒川・南千住などでは道路拡幅や不燃化の取り組みが続いています。
所在地によっては周辺の整備計画も確認材料になります。
再建築不可の家を査定前に取り壊さない
老朽化した家を相続すると、「建物を壊して土地だけにした方が売りやすい」と考えることがあります。
しかし、無接道敷地では先に建物を取り壊すのは慎重に判断した方がよいでしょう。
解体したあと再建築できなければ、既存建物を利用する選択肢まで失ってしまいます。
不燃化特区などで老朽建物の除却支援を利用できる場合でも、売却を予定しているなら、解体前に査定を受けて比較することをおすすめします。
古家付きで売った場合、再建築可能にした場合、解体した場合を比較してから決めることが大切です。
相続した荒川区の家は「昔から建て替えできない」を確認し直す
相続物件では、「この家は再建築できない」と親から聞いただけで、詳しい理由が分からないケースがあります。
荒川区には無接道敷地が多くありますが、現在は近隣まちづくり推進制度や43条2項の認定・許可など、建て替えを検討するための方法があります。
相続した家については、
- 建築基準法上の道路に接しているか
- 接道幅は何mあるか
- 2項道路ならセットバックで解決できないか
- 43条2項の認定・許可を検討できないか
- 近隣まちづくり推進制度を利用できないか
を確認する価値があります。
ただし、自分ですべて調査・交渉してからでなければ売れないわけではありません。
早く手放したい場合には、現在の状態で再建築不可物件を扱う買取業者へ相談する方法があります。
荒川区の再建築不可物件についてよくある質問
道路に2m接していなければ絶対に建て替えできませんか？
原則として再建築できませんが、一定の条件を満たす場合には建築基準法43条2項による認定・許可を利用できる可能性があります。
接道が1.5mしかなくても建て替えられることがありますか？
荒川区では、道路への接道が1.5m以上あり、非常時の避難経路を確保できるなど一定の条件を満たす場合、43条2項2号の特例許可によって単独建替えを検討できる場合があります。
土地ごとの確認が必要です。
荒川区の近隣まちづくり推進制度とは何ですか？
無接道敷地を含む複数の土地所有者が協力して通路などを確保し、それぞれの土地を順次建て替えられるようにする荒川区独自の制度です。
近所の人全員と一緒に建て替えなければいけませんか？
一斉に建て替える制度ではありません。
近隣で合意したまちづくり計画に基づき、それぞれが必要な時期に協調して建て替える仕組みです。
道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
無接道の古家は解体した方がいいですか？
査定前に解体するのは慎重に判断してください。
解体後に再建築できなければ土地の利用方法がさらに限られる可能性があります。
ラクウルは荒川区の無接道物件も相談できますか？
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としているため、接道条件に問題のある物件についても査定を相談できます。
まとめ｜荒川区では無接道でも建て替えと現状売却の両方を比較する
荒川区には約2,300棟の無接道敷地にある建築物があり、区も建て替えの促進を重要な課題としています。
他の地域と比べても特徴的なのが、無接道敷地を含む近隣の土地所有者が協力して建て替えを進める「近隣まちづくり推進制度」です。
また、接道幅が2m未満でも、一定の条件では43条2項による認定・許可を検討できる場合があります。
そのため、再建築不可と言われた場合には、
- 接道幅が何mあるか
- 前面の道が建築基準法上の道路か
- 2項道路ならセットバックで解決できないか
- 43条2項の認定・許可を利用できないか
- 近隣まちづくり推進制度を利用できないか
を確認してみる価値があります。
一方、近隣所有者との合意形成や通路整備などに時間をかけることが、必ずしも売主にとって最善とは限りません。
相続した空き家を早く手放したい、近所との話し合いを自分で進めるのが難しい、建物の老朽化が進んでいるという場合には、再建築不可の状態で買取査定を受ける方法もあります。
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としているため、荒川区の無接道敷地や狭い通路に面した古家についても相談できます。
荒川区の無接道の古家を手放したい方へ
相続した家が再建築不可と言われても、近隣まちづくり推進制度や建築基準法43条2項の認定・許可を利用できるか、所有者自身で調べるのは大変です。
建物を解体したり、近隣との交渉を始めたりする前に、ラクウルへ現在の状況を伝えて査定を依頼し、古家付きでの買取条件を確認してみましょう。