杉並区で古い戸建てや相続した実家を売却しようとしたとき、「前面道路が狭い」「セットバックが必要」「再建築できない可能性がある」と分かることがあります。
杉並区では、幅員4m未満の狭あい道路のうち、建築基準法42条2項で定められた「2項道路」が区内の道路総延長の約30％、約307kmあります。
そのため、杉並区で古い戸建てを売却するときには、単純に道路の幅を見るだけではなく、前面道路が建築基準法上どのような道路なのか、すでにセットバックや拡幅整備が行われているのかを確認することが重要です。
道路が狭いからといって、必ずしも再建築不可とは限りません。
一方で、道路としての扱いや接道条件によっては、通常の仲介では売りにくくなる物件もあります。
この記事では、杉並区の狭あい道路の特徴を踏まえながら、再建築不可物件を売却するときに確認したいことと、買取を利用する方法について解説します。
杉並区では狭あい道路の確認が特に重要
杉並区には、住宅地の中に幅員4m未満の道路が数多く残っています。
杉並区によると、建築基準法42条2項に該当する道路は約307kmあり、区内道路総延長の約30％を占めています。
こうした狭い道路は、日常的な通行だけでなく、地震や火災が起きたときの避難、消防活動などにも影響します。
そのため杉並区では、1989年度から狭あい道路の拡幅整備事業を実施し、2項道路に面する土地のセットバックや道路拡幅を進めています。
再建築不可物件の売却という点から見ると、重要なのは「道路が狭いか」ではなく「どのような道路なのか」です。
幅4m未満でも再建築できる土地はある
前面道路が4m未満だと、「この家は再建築不可なのでは？」と思うかもしれません。
しかし、幅員4m未満の道路でも、建築基準法42条2項の道路として指定されている場合があります。
2項道路に接している土地では、原則として道路中心線から2mの位置まで後退するセットバックを行うことで、建て替えられる可能性があります。
つまり、
道路幅が4m未満＝再建築不可
ではありません。
特に杉並区では2項道路が多いため、古い家を売却するときに道路幅だけを見て「再建築できない土地」と判断しないことが大切です。
杉並区では「すぎナビ」で道路の情報を確認できる
杉並区の特徴のひとつが、区公式電子地図サービス「すぎナビ」で道路に関する情報を確認できることです。
すぎナビでは、建築基準法上の道路種別の概要を確認できます。
さらに「狭あい道路拡幅整備事業における協議状況と整備地区等」では、2項道路に接する土地について、過去に狭あい道路拡幅整備の協議が行われているか、整備が済んでいるかなども確認できます。
相続した家の場合、所有者自身が過去の道路協議について知らないこともあります。
「親が建て替えの話をしていたようだが詳しいことは分からない」という場合には、道路種別だけでなく、過去の協議状況も確認してみるとよいでしょう。
ただし、すぎナビの表示は確認のための参考情報です。最新情報や詳細については杉並区の担当窓口で確認する必要があります。
セットバックすると土地はどうなる？
2項道路に面している土地では、再建築時にセットバックが必要になることがあります。
道路中心線から原則2mの位置まで後退するため、現在宅地として使っている部分の一部を道路状にすることになります。
ここで売却価格にも関係してくるのが、セットバック後にどれくらいの土地が実際に利用できるかという点です。
たとえば同じ100平方メートルの土地でも、ほとんどセットバックする必要がない土地と、大きく後退しなければならない土地では、建て替え後に利用できる面積が異なります。
そのため、杉並区の狭あい道路沿いの土地では、登記上の土地面積だけで価格を考えるのではなく、セットバック後の土地利用まで含めて判断する必要があります。
杉並区ではセットバック部分の整備を区が行う場合がある
杉並区では、2項道路に面した敷地で建物を新築・増改築するとき、原則として建築確認申請前に「狭あい道路拡幅整備事前協議」を行います。
協議の内容に基づいて土地所有者などが承諾した場合、後退した部分について区が道路拡幅整備を行う仕組みがあります。
門や塀などがセットバック部分にある場合には、条件により撤去費用などの助成を受けられることもあります。
また、建て替えを伴わずに道路を拡幅整備する場合の手続きも用意されています。
つまり、杉並区では単に「セットバックしてください」で終わるのではなく、狭あい道路を実際に拡幅していくための制度が整えられています。
売却する土地が2項道路に面している場合は、すでに協議や整備が行われていないか確認する価値があります。
杉並区で再建築不可になる可能性がある土地
2項道路でセットバックすれば再建築できる土地とは別に、接道条件そのものに問題がある土地もあります。
建築基準法上の道路に接していない
見た目には道路や通路になっていても、建築基準法上の道路とは限りません。
長年、住民が通路として利用している場所でも、建築基準法上の道路として認められていなければ、再建築時に問題になることがあります。
道路への接道が2m未満
建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
道路から細長い通路を通った奥に住宅がある土地では、入口部分の幅が2mを下回っている場合があります。
このような土地は、単にセットバックするだけでは問題を解決できない可能性があります。
私道や通路の権利関係に問題がある
私道に面していること自体で再建築不可になるわけではありません。
しかし、私道持分がない、通行や掘削について確認が必要、道路の位置が登記や現況と一致しないなど、売却時に追加の調査が必要になるケースがあります。
道路と土地の間に他人の土地がある
現地では道路に接しているように見えても、公図などを確認すると道路との間に細い別筆の土地が存在することがあります。
こうしたケースも、再建築できるかどうかを個別に確認する必要があります。
接道条件を満たさなくても建築の可能性が残る場合がある
建築基準法上の道路への接道条件を満たしていないからといって、すべての土地が永久に建築できないと決まるわけではありません。
杉並区では、建築基準法43条2項の認定・許可に関する基準を定めています。
一定の条件を満たせば認定や許可を受けられる可能性がありますが、どの土地でも認められる制度ではありません。
土地の状況や通路の条件などによって個別に判断されます。
そのため、「接道2m未満だから絶対に再建築できない」「通路にしか面していないから価値がない」と所有者だけで判断しないことが大切です。
阿佐谷・高円寺周辺などでは防災まちづくりも確認したい
杉並区では、JR中央線周辺や環七通り周辺などに、道路基盤が十分に整っていない木造住宅密集地域があります。
特に阿佐谷南・高円寺南地区などでは、狭あい道路の拡幅や建物の耐震化・不燃化などを含む防災まちづくりが進められています。
そのため、杉並区内の物件を売却するときには、道路だけではなく、所在地によっては地区のまちづくり計画や道路整備についても確認しておくとよいでしょう。
もちろん、杉並区全域が同じ状況ではありません。
同じ杉並区でも、駅、地域、道路、土地形状によって物件条件は大きく異なります。
杉並区の再建築不可物件は仲介で売れる？
再建築不可物件でも、仲介で一般の買主を探すことはできます。
現在の建物をリフォームして利用したい人や、賃貸用として購入する人などが見つかる可能性があります。
ただし、一般的な中古戸建てと比べると買主は限られます。
住宅ローンを利用しにくい物件もあり、売却期間が長くなる可能性があります。
一方、調査した結果、実際には2項道路に面していて再建築可能だった場合などは、再建築不可として売る必要はありません。
まず道路と接道を確認し、その結果によって仲介と買取のどちらが適しているか考えるのがよいでしょう。
問題を解決せず現状のまま買取してもらう方法もある
道路や接道に問題があるからといって、所有者自身がすべて解決してからでなければ売却できないわけではありません。
再建築不可物件を扱う買取業者であれば、物件の問題を確認したうえで現状のまま買い取れるケースがあります。
たとえば、次のような場合です。
- 接道が2m未満と言われた
- 道路種別が分からない
- 私道持分についてよく分からない
- 古い家を相続したが資料がほとんどない
- 隣地との交渉をしたくない
- 建物が古くリフォーム費用をかけたくない
- 長期間仲介で売れていない
- 空き家を早く手放したい
接道条件を改善したり認定・許可について調べたりすることで価値が上がる可能性はあります。
一方、そのために多くの時間や費用が必要になることもあります。
その場合は、現状の買取価格と、問題を解決してから売った場合に見込める価格を比較すると判断しやすくなります。
杉並区の再建築不可物件はラクウルにも相談できる
訳あり物件専門のラクウルでは、再建築不可物件を買取対象としています。
ラクウルは仲介ではなく自社で直接買取を行っているため、一般の購入希望者が見つかるまで待つ必要がありません。
再建築不可物件のほか、旧耐震・築古物件、違反建築物件、共有持分、借地権、長屋・連棟式物件なども買取対象としています。
杉並区にある物件で、
- 狭い道路に面している
- 再建築不可と言われた
- 接道状況が分からない
- 古家がそのまま残っている
- 相続してから空き家になっている
- 室内に家財道具が残っている
といった場合も査定を相談できます。
ラクウルでは査定を無料で行っており、一部対象外はありますが、室内に物が残っている物件や他社で断られた物件についても相談できると案内しています。
狭あい道路・接道に問題がある物件の売却相談
杉並区で、接道不足や私道の権利関係などが原因で売却が難しい物件も、専門の買取業者に相談する方法があります。
道路の問題を解決するために費用をかける前に、ラクウルへ現在の状況を伝え、買取が可能か確認してみましょう。
杉並区の再建築不可物件で査定価格に影響するポイント
再建築不可物件だからといって、価格が一律に決まるわけではありません。
杉並区内でも物件によって条件は大きく違います。
前面道路の種類
2項道路なのか、位置指定道路なのか、建築基準法上の道路ではない通路なのかによって利用方法が異なります。
道路が狭くても2項道路なら、セットバックすることで再建築できる可能性があります。
セットバックする面積
2項道路の場合は、どれくらい土地を後退させる必要があるかが重要です。
セットバック後に残る土地が小さくなれば、建てられる建物にも影響する可能性があります。
接道している長さ
道路に接していても、必要な接道長を確保できていなければ再建築が難しくなることがあります。
土地の形
整形地と、細長い路地状部分を持つ土地では利用方法が異なります。
接道だけでなく、建物を建てられる有効な敷地部分がどの程度残るのかもポイントです。
駅や周辺環境
再建築不可であっても、土地の需要がある場所なら、現在の建物を利用したい人や投資目的で購入する人が現れる可能性があります。
再建築不可という条件だけではなく、立地も含めて査定されます。
現在の建物の状態
現在の建物を修繕して利用できるかどうかも重要です。
再建築できない土地では、既存建物を利用できること自体が価値になる場合があります。
再建築不可なら査定前に家を壊さない
古い住宅を相続すると、「建物が古いから取り壊して更地にした方が売りやすいのでは」と考えることがあります。
しかし、再建築不可の可能性がある物件では、査定前の解体は慎重に判断する必要があります。
一度建物を取り壊してしまうと、新しい建物を建てられず、更地のまま利用方法が限られてしまう可能性があるためです。
また、解体費用を負担したからといって、その費用以上に売却価格が上がるとは限りません。
まずは、
古家付きの状態で査定を受ける
そのうえで、解体した場合や接道条件を改善した場合と比較する方が安全です。
相続した杉並区の家なら過去の協議状況も確認する
親から相続した古い家では、所有者が道路について何も知らないケースも珍しくありません。
以前の所有者が杉並区と狭あい道路拡幅整備の協議をしていたり、すでにセットバック部分が整備されていたりする可能性もあります。
杉並区では「すぎナビ」で狭あい道路拡幅整備の協議状況や整備済みの場所を確認できます。
過去に整備済みとなっている敷地については、再度の狭あい道路拡幅整備事前協議が不要とされているケースもあります。
相続した家について詳しい資料が残っていない場合には、こうした区の情報も確認してみるとよいでしょう。
ただし、売却するために所有者自身がすべて調査する必要はありません。
道路や接道について分からないことが多い場合は、その状態で買取業者へ相談する方法もあります。
杉並区の再建築不可物件についてよくある質問
杉並区で道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。
杉並区には建築基準法42条2項の道路が多数あります。
2項道路であれば、必要なセットバックを行い、接道など他の条件も満たすことで再建築できる可能性があります。
前面道路が2項道路かどうかはどこで確認できますか？
杉並区公式電子地図サービス「すぎナビ」で、建築基準法上の道路種別の概要を確認できます。
ただし、最新情報や建築確認などに利用する詳細な情報については、杉並区の担当窓口で確認してください。
すでにセットバックされているか確認できますか？
すぎナビでは、狭あい道路拡幅整備事業の協議状況や整備済みの場所を確認できます。
相続した家などで過去の経緯が分からない場合に参考になります。
接道が2m未満なら絶対に再建築できませんか？
原則として接道義務を満たしませんが、建築基準法43条2項による認定・許可の対象になる可能性があります。
どの土地でも認められるわけではないため、個別の確認が必要です。
再建築不可の家でも買取してもらえますか？
再建築不可物件を取り扱う買取業者であれば、買取できる可能性があります。
道路や接道の問題を売主がすべて解決してから売却する必要がないケースもあります。
家の中に荷物が残っていてもラクウルに相談できますか？
ラクウルでは、室内に物が残っている物件や不要な物が放置されている物件についても対応可能と案内しています。
処分費用をかける前に、現状のまま査定できるか確認してみるとよいでしょう。
まとめ｜杉並区では道路種別と拡幅状況を確認してから売却方法を選ぶ
杉並区には幅員4m未満の狭あい道路が多く、2項道路は区内道路総延長の約30％を占めています。
そのため、古い住宅の前面道路が狭いからといって、すぐに再建築不可と判断することはできません。
2項道路であればセットバックによって再建築できる可能性があり、杉並区では狭あい道路の拡幅整備も進められています。
まずは、
- 前面道路の種類
- 接道している長さ
- 必要なセットバック
- 過去の狭あい道路拡幅整備の協議状況
- すでに整備済みかどうか
などを確認することがポイントです。
一方、道路や接道の問題を解決するために時間や費用をかけることが、必ずしも売主にとって有利とは限りません。
相続した空き家を早く手放したい場合や、接道・私道などについて自分で調べるのが難しい場合には、再建築不可物件を扱う買取業者へ現状のまま査定を依頼する方法もあります。
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としているため、杉並区の狭あい道路沿いの古家や、接道に問題がある物件についても相談できます。
杉並区の古家・相続物件を手放したい方へ
過去のセットバック協議が分からない、相続した家に荷物が残っているなど、売却準備が進まない場合もあるでしょう。
解体や片付けを始める前に、ラクウルへ現状を伝えて査定を依頼し、買取条件を確認してみてはいかがでしょうか。