墨田区では、京島や鐘ヶ淵などの木造住宅が密集する地域で、細い道路の拡幅や老朽建築物の建て替えを進めています。
こうした地域の土地を売却する場合、前面道路が狭いというだけでなく、道路の中心線や後退する範囲、周辺の道路整備計画が売却条件に関係することがあります。
墨田区では、建築基準法上の道路種別や位置指定道路の図面をインターネットで確認できますが、道路中心線や後退方法などの詳細については窓口での確認が必要です。
また、京島・鐘ヶ淵の不燃化特区では建て替えや除却の助成があり、2026年度からは八広・東向島などの一部で新しい不燃化集中促進事業も始まっています。
一方、道路の調査や私道所有者との調整、建築許可の手続きを進めず、再建築不可の状態で買取業者へ売却する方法もあります。
この記事では、墨田区の道路調査や細街路拡幅整備、地域別の助成制度を中心に、再建築不可物件を売るための確認事項と買取の進め方を解説します。
墨田区で再建築不可と言われたら道路の種類と接道を確認する
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
この接道義務を満たしていない土地は、原則として新しい建物を建てることができません。
しかし、再建築不可と言われる理由は物件によって異なります。
- 建築基準法上の道路に接していない
- 道路に接している長さが2m未満
- 前面に道はあるが、建築基準法上の道路ではない
- 私道や通路の権利関係が複雑
- 位置指定道路の指定内容と現況を確認する必要がある
一方、道路幅が4m未満という理由だけで再建築不可になるわけではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックを行うことで再建築できる可能性があります。
まず、道路幅の問題なのか、接道義務を満たしていないのかを分けて確認することが重要です。
墨田区では指定道路図や位置指定道路の図面をインターネットで調べられる
墨田区では、「すみだまちづくりマップ」を通じて、建築基準法上の道路に関する情報を公開しています。
閲覧できる主な資料は次のとおりです。
- 建築基準法上の道路種別を示した指定道路図
- 道路位置指定申請図
- 道路調査回答書の一部
相続した家の前面道路について詳しく分からない場合でも、所在地をもとに道路種別などを確認できます。
ただし、道路調査回答書は区内のすべての地域で公開されているわけではありません。
また、公開されている回答書が作成された当時と、現在の道路状況が異なる場合もあります。
墨田区「指定道路図・道路位置指定申請図・道路調査回答書の閲覧」
指定道路図に2項道路と表示されていても再建築できるとは限らない
墨田区では、指定道路図に表示される2項道路について、過去の調査に基づく情報であることを案内しています。
新たな調査によって、2項道路の基準を満たしていないと分かる場合もあります。
そのため、インターネット上の地図で2項道路と表示されていても、それだけで再建築可能と断定することはできません。
また、次のような詳細は建築指導課の窓口で確認する必要があります。
- 道路中心線の位置
- 道路の後退方法
- 後退が必要な範囲
- 道路の位置に関する詳細
墨田区では、これらの詳細について電話・メール・ファックスでは回答していません。
売却時に買主から正確な道路条件を求められた場合には、窓口での確認が必要です。
墨田区では同じ道路に1項道路と2項道路が混在する場合がある
墨田区の道路調査で特徴的なのが、同じ路線で道路の扱いが異なる場合があることです。
たとえば、道路の一部では幅員4m以上が確保されていても、別の部分では幅員4mに満たず、2項道路としての後退義務が残っているケースがあります。
また、以前は2項道路だった場所でも、道路拡幅によって一部が建築基準法42条1項1号道路として扱われている場合があります。
このような路線について、墨田区では指定道路図で複数の道路種別が混在していることを示しています。
つまり、同じ道路沿いに建つ隣の家が建て替えられたとしても、自分の土地が同じ条件とは限りません。
売却する土地が接している部分について、道路種別と後退義務を個別に確認しましょう。
幅員4m未満でもセットバックで再建築できる可能性がある
建築基準法42条2項道路に面した土地では、原則として道路中心線から2mまで後退することで、必要な道路幅を確保します。
この後退がセットバックです。
たとえば、現在の道路幅が3mの場合、道路中心線から敷地境界までの距離によっては、敷地を後退させる必要があります。
ただし、道路中心線の位置や後退方法は個別に確認する必要があります。
セットバックした部分は、通常の建築敷地として利用できません。
そのため、土地の登記面積が同じでも、セットバックする面積が大きい土地では、建物を建てるために利用できる面積が小さくなります。
特に狭小地では、数平方メートルの後退でも建築計画に影響する場合があります。
再建築可能かどうかだけでなく、セットバック後の土地面積も確認することが重要です。
墨田区では細街路拡幅整備事業を実施している
墨田区では、幅員4m未満の細街路を拡幅するため、「細街路拡幅整備事業」を実施しています。
この事業は、建築基準法上、道路とみなされる後退部分について、土地の権利者の承諾を得たうえで区が拡幅整備する仕組みです。
主な対象となるのは、次のような道路です。
- 建築基準法42条2項道路
- 指定幅員が確保されていない位置指定道路
- そのほか区が必要と認める道
建物の新築や建て替えに伴って整備するほか、建築を伴わずに拡幅整備を申し込める場合もあります。
道路が狭い物件を売却する場合は、この制度の対象となる道路かどうかを確認する価値があります。
ただし、区の拡幅整備事業を利用できるからといって、接道不足などの問題がすべて解消されるとは限りません。
建て替える予定がなくても道路拡幅を相談できる場合がある
墨田区の細街路拡幅整備事業では、建築工事と関係なく道路の後退部分を整備することも想定されています。
売却前に道路を整備したい場合には、制度の対象になるか確認できます。
また、建築を伴わない拡幅整備で、塀の撤去や排水設備の移設などが必要になる場合には、助成金が交付されることもあります。
ただし、事前の相談や申請が必要です。
売却を予定している場合は、道路拡幅を行った場合の売却価格と、現状のまま買取してもらう価格を比較するとよいでしょう。
道路を整備するために時間や費用をかけた方が、必ず売主にとって有利になるとは限りません。
2026年度から私道の拡幅整備手続きが変更されている
墨田区では、2026年度から私道に関する細街路拡幅整備の申請手続きが変更されています。
私道に係る細街路拡幅整備施工承諾書について、土地所有者の押印が実印になりました。
これに伴い、添付書類も変更されています。
また、オンラインによる申請の事前確認や、助成金等の申請・請求も開始されました。
私道の所有者が複数いる場合には、必要な承諾や書類をそろえることが負担になる可能性があります。
相続した住宅が私道に面している場合は、次の点を確認しておくとよいでしょう。
- 私道の所有者は誰か
- 自分の土地に私道持分が含まれているか
- 道路拡幅に必要な承諾を得られるか
- 通行や掘削に関する取り決めがあるか
- 道路の中心線や後退範囲が確定しているか
ただし、私道という理由だけで再建築不可になるわけではありません。
建築基準法上の道路種別と接道状況を確認する必要があります。
京島では道路拡幅と老朽住宅の建て替えが進められている
京島地区では、木造住宅が密集する市街地の防災性を高めるため、道路拡幅や老朽建築物の建て替えなどが進められてきました。
主要生活道路の整備や防災広場の整備など、地域全体のまちづくりが行われています。
京島の土地を売却する場合、前面道路の接道条件だけでなく、道路整備計画の対象になっていないか確認することも重要です。
道路拡幅の対象になる土地では、道路として整備される部分や、将来利用できる土地面積が売却条件に関係する場合があります。
ただし、京島にあるすべての土地が道路拡幅の対象になるわけではありません。
具体的な所在地をもとに確認する必要があります。
京島では通常のセットバックとは別に道路整備計画を確認したい
京島地区では、主要生活道路について幅員6mや8mを確保する計画などが進められてきました。
このため、土地によっては一般的な2項道路のセットバックだけでなく、地区の道路整備計画も確認する必要があります。
たとえば、幅員4mを確保するためのセットバックと、地区の主要生活道路を拡幅する計画では、目的や必要な手続きが異なります。
道路整備計画があるからといって、直ちに土地全体が利用できなくなるわけではありません。
一方、計画の対象になる部分については、将来の建物配置や売却条件に関係する場合があります。
京島の再建築不可物件では、建築基準法上の道路後退と、地区のまちづくりによる道路整備を分けて確認しましょう。
鐘ヶ淵では2025年にまちづくり計画が改定された
鐘ヶ淵地区は、都市基盤が十分に整備されないまま市街化が進んだ木造密集市街地です。
墨田区では、地震や火災に強いまちづくりを進めるとともに、鉄道による地域の分断や踏切周辺の交通集中などの課題にも対応しています。
2025年6月には「鐘ヶ淵地区まちづくり計画」が改定されました。
2026年度も、駅前周辺のまちづくりや災害対応をテーマとした地域での話し合いが進められています。
鐘ヶ淵周辺の古い住宅を売却する場合は、前面道路の状況に加えて、所在地が具体的な道路整備の対象になっているかも確認しましょう。
なお、鐘ヶ淵駅付近の鉄道立体化は事業候補区間への位置付けなどが行われている段階です。
鉄道立体化によって個々の土地の売却条件がどう変わるかを、現時点で断定することはできません。
京島・鐘ヶ淵は不燃化特区の対象区域になっている
墨田区では、京島周辺地区と鐘ヶ淵周辺地区を不燃化特区に指定しています。
対象区域は次のとおりです。
京島周辺地区
- 京島二丁目・三丁目
- 京島一丁目6～37番、44～53番
鐘ヶ淵周辺地区
- 墨田二丁目～五丁目
- 墨田一丁目16～19番
- 東向島五丁目38～43番
不燃化特区の事業期間は2031年3月31日までです。
対象区域では、一定の老朽建築物について、不燃建築物への建て替えや除却などの助成制度が設けられています。
ただし、地区内の建物なら必ず助成を受けられるというわけではありません。
建物の築年数や構造、建て替え内容、申請時期などの条件があります。
不燃化特区では除却費用を最大200万円助成する制度がある
京島・鐘ヶ淵の不燃化特区では、一定の老朽建築物について除却費用を助成しています。
助成額の上限は200万円です。
対象となる建物は、原則として耐用年数の3分の2以上が経過した建築物です。
墨田区では、対象の目安として木造ならおおむね築15年、鉄骨造ならおおむね築23年などを示しています。
ただし、築年数だけで助成対象になると決まるわけではありません。
また、工事着手後の申請は受け付けられません。
除却助成を利用する場合には、工事を始める前に区へ相談し、必要な申請を済ませる必要があります。
2026年度から八広・東向島などでは新しい不燃化集中促進事業が始まった
墨田区では、2026年4月1日から「整備地域等不燃化集中促進事業」を新設しました。
京島・鐘ヶ淵の不燃化特区とは別に、局所的な対策が必要な地域で老朽建築物の除却や建て替えを促進する制度です。
主な対象区域は次のとおりです。
- 八広一丁目
- 八広二丁目1～52番
- 八広三丁目1～35番
- 八広四丁目1～47番
- 八広五丁目
- 東向島一丁目・四丁目・六丁目
- 東向島五丁目1～37番
- 押上三丁目
- 立花二丁目
事業期間は2031年3月31日までです。
対象区域では、一定の木造建築物などを不燃建築物へ建て替える場合の助成や、老朽建築物を除却する場合の助成があります。
八広・東向島などの新制度では除却助成の上限は150万円
2026年度からの不燃化集中促進事業では、一定の木造建築物や鉄骨系建築物について除却費用の助成があります。
助成額の上限は150万円です。
主な対象となる建物は次のとおりです。
- 2003年9月30日以前に着工した木造建築物
- 1981年5月31日以前に着工した鉄骨系建築物
ただし、対象区域内にあることや、その他の条件を満たす必要があります。
また、除却工事の着手前に申請が必要です。
京島・鐘ヶ淵の不燃化特区とは助成の上限額や対象条件が異なるため、物件の所在地に応じて確認する必要があります。
不燃化特区や助成制度があっても先に解体しない
古い家を相続すると、「解体して更地にした方が売りやすいのでは」と考えることがあります。
しかし、再建築不可の可能性がある土地では、先に建物を取り壊すのは慎重に判断してください。
建物を解体したあとに再建築できないことが分かれば、現在の建物を住宅として利用する選択肢を失う可能性があります。
また、解体費用の助成を受けられても、それによって売却価格が上がるとは限りません。
売却を予定している場合は、次の条件を比較してから判断するとよいでしょう。
- 古家付きの状態で売却する場合
- 道路や接道の問題を解決してから売却する場合
- 建物を解体してから売却する場合
助成制度を利用できるか確認すると同時に、まず古家付きの状態で買取査定を受けることが重要です。
道路に2m接していなくても43条2項の許可を検討できる場合がある
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
ただし、接道義務を満たさない土地でも、一定の条件では建築基準法43条2項2号の許可を受けて建築できる可能性があります。
墨田区では、この許可について独自の運用基準を設けています。
許可を受けるためには、敷地や建物について、交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められることなどが必要です。
また、建築審査会の同意も必要になります。
ただし、接道が不足している土地なら必ず許可されるという制度ではありません。
土地の形態や建物の用途、規模などによって個別に判断されます。
以前「再建築不可」と言われた土地でも、現在の条件で許可を検討できないか確認する価値はあります。
43条2項の許可を取ってから売った方がいい？
再建築できる可能性が明確になれば、購入希望者の範囲が広がる場合があります。
そのため、売却前に43条2項の許可を取得した方がよいのではないかと考える方もいるでしょう。
しかし、売主自身が許可取得まで進めた方が必ず有利になるとは限りません。
許可を受けるには、土地や通路の状況を調べ、建築計画を作成する必要が生じる場合があります。
物件によっては、周辺の権利者との調整も必要です。
そのため、
- 現在の状態での買取価格
- 許可を取得できる可能性
- 調査や申請にかかる費用
- 手続きに必要な期間
- 許可取得後に見込める売却価格
を比較することが大切です。
許可が得られるか分からない段階でも、再建築不可物件を扱う買取業者へ査定を依頼することはできます。
墨田区の再建築不可物件を売る方法
道路種別と接道を確認して仲介で売る
まず、再建築不可となっている理由を調べる方法があります。
前面道路が2項道路で、セットバックすれば再建築できると確認できた場合には、一般の仲介で売却する方法が考えられます。
ただし、道路種別だけでなく接道長や道路中心線なども確認する必要があります。
隣地との一体化を検討する
道路への接道が不足している土地では、隣地の一部を取得することで条件を改善できる場合があります。
反対に、再建築不可の土地を隣地所有者へ売却する方法もあります。
ただし、隣地所有者が交渉に応じるとは限りません。
測量や登記、土地取得などの費用が必要になる場合もあります。
43条2項の許可を検討する
接道義務を満たさない土地でも、一定の条件では43条2項2号の許可を検討できます。
ただし、許可されるかどうかは個別の判断です。
調査や建築計画の作成にかかる費用・時間も確認する必要があります。
再建築不可の状態で買取業者へ売る
道路や接道の問題を所有者自身で解決せず、再建築不可物件を取り扱う買取業者へ売却する方法もあります。
特に次のような場合には検討しやすいでしょう。
- 道路種別が分からない
- 私道の権利関係が複雑
- セットバック範囲が未確定
- 隣地所有者との交渉をしたくない
- 建築許可の手続きを進めるのが難しい
- 相続した空き家を早く手放したい
- 古家の解体費用を負担したくない
- 仲介で買主が見つからなかった
問題を解決してから売る方法と、現在の状態で売る方法を比較して判断するとよいでしょう。
墨田区の再建築不可物件はラクウルにも相談できる
訳あり不動産を取り扱うラクウルでは、再建築不可物件を買取対象としています。
一般の購入希望者を探す仲介ではなく、直接買取による売却を相談できます。
墨田区にある物件で、
- 再建築不可と言われた
- 前面道路が狭い
- 接道が2m未満
- 私道や通路に面している
- 道路中心線や後退範囲が分からない
- 相続したため道路の経緯が分からない
- 古家や室内の荷物が残っている
といった場合にも、現在の状況を伝えて査定を相談できます。
ラクウルは再建築不可物件のほか、築古物件や長屋・連棟式物件なども買取対象として案内しています。
ただし、実際に買取可能かどうかや買取価格は、個別の査定によって判断されます。
墨田区の細い道路・私道に面した物件の売却相談
京島や鐘ヶ淵などで、道路幅が狭い、接道条件が分からない、私道の権利関係が複雑といった物件の売却にお困りではありませんか。
道路調査や隣地との交渉を自分で進める前に、ラクウルへ現在の状況を伝え、再建築不可の状態で買取が可能か相談してみましょう。
墨田区の再建築不可物件は何で査定価格が変わる？
再建築不可物件の買取価格は、一律に決まるものではありません。
土地の条件や、将来どのように利用できるかによって異なります。
再建築不可となっている理由
道路幅が狭いだけなのか、建築基準法上の道路に接していないのかによって条件が異なります。
2項道路であれば、セットバックによって再建築できる可能性があります。
道路種別と道路中心線
墨田区では、同じ路線でも1項道路と2項道路が混在する場合があります。
売却する土地が接している部分について、個別の確認が必要です。
セットバック後の有効宅地面積
再建築できる土地でも、大きなセットバックが必要な場合には、建築に利用できる面積が小さくなります。
私道の権利関係
私道持分や通行・掘削に関する取り決め、拡幅整備に必要な所有者の承諾なども確認事項です。
地区の道路整備計画
京島や鐘ヶ淵周辺では、道路拡幅や防災まちづくりが行われています。
ただし、地域名だけで査定価格が決まるわけではありません。
個々の土地が具体的な整備計画の対象になっているかを確認する必要があります。
建物の状態
再建築できない土地では、現在の建物を修繕して利用できるかどうかが価値に影響する場合があります。
解体前に査定を受けることが重要です。
立地と周辺需要
駅からの距離や周辺環境なども査定に影響します。
同じ墨田区でも、再建築不可という条件だけで価格が決まるわけではありません。
相続した墨田区の家は過去の道路調査も確認する
相続した家では、以前の所有者がどのような道路調査を行ったのか分からないことがあります。
「昔セットバックしたと聞いている」
「家の前だけ道路が広がっている」
「親から建て替えられないと言われていた」
といった場合には、現在の道路種別や過去の道路調査回答書を確認する価値があります。
墨田区では、道路調査回答書の一部をインターネットで公開しています。
ただし、回答書が存在しない道路では新たな道路調査が必要です。
また、過去の回答内容が変更されたり、回答書が閉鎖されたりしている場合もあります。
そのため、古い資料を持っている場合も、現在有効な情報なのか確認する必要があります。
ただし、相続人自身がすべて調査してからでなければ売却できないわけではありません。
道路条件が詳しく分からない段階でも、分かる範囲の物件情報を買取業者へ伝えて相談する方法があります。
墨田区の再建築不可物件についてよくある質問
道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。
建築基準法42条2項道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
ただし、接道長などの条件も満たす必要があります。
墨田区では道路の種類をインターネットで調べられますか？
すみだまちづくりマップで指定道路図や道路位置指定申請図などを確認できます。
ただし、道路中心線や後退方法などの詳細は、建築指導課の窓口で確認する必要があります。
同じ道路沿いで隣の家が建て替えられたら、自分の土地も再建築できますか？
必ずしもそうとは限りません。
墨田区では同じ路線に1項道路と2項道路が混在する場合があります。
自分の土地が接している部分について、道路種別と接道条件を個別に確認してください。
私道でも墨田区の細街路拡幅整備を利用できますか？
対象となる私道では、土地の権利者の承諾を得て区が拡幅整備を行う場合があります。
2026年度から私道に関する施工承諾書の押印や添付書類の取り扱いが変更されているため、申請前に確認してください。
京島や鐘ヶ淵では解体費用の助成がありますか？
不燃化特区内の一定の老朽建築物について、最大200万円の除却助成があります。
対象区域や建物、申請時期などに条件があります。
八広や東向島でも解体費用の助成がありますか？
2026年度から始まった不燃化集中促進事業の対象区域では、一定の建築物について最大150万円の除却助成があります。
対象となる番地や建物の条件を確認してください。
道路に2m接していなくても建て替えられる場合がありますか？
一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項2号の許可を検討できる可能性があります。
すべての土地が対象になるわけではなく、個別の判断が必要です。
再建築不可の古家は解体してから売った方がいいですか？
先に解体するのは慎重に判断してください。
建物を取り壊したあとに再建築できなければ、土地の利用方法がさらに限られる可能性があります。
まず古家付きの状態で査定を受けてから判断するとよいでしょう。
ラクウルは墨田区の再建築不可物件も相談できますか？
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としているため、道路や接道に問題がある物件についても相談できます。
実際の買取可否や価格は個別の査定によって決まります。
まとめ｜墨田区では道路調査と地域の整備計画を確認して売却方法を決める
墨田区の再建築不可物件を売却する際は、道路幅が狭いという理由だけで判断しないことが重要です。
まず、建築基準法上の道路種別と接道状況を確認しましょう。
墨田区では、指定道路図や位置指定道路の図面をインターネットで確認できますが、道路中心線や後退方法などの詳細については窓口での確認が必要です。
また、同じ路線に1項道路と2項道路が混在するケースもあるため、売却する土地が接している部分について調べる必要があります。
京島・鐘ヶ淵周辺では道路拡幅や建物の不燃化が進められており、一定の老朽建築物には助成制度も設けられています。
2026年度からは八広・東向島・押上・立花の一部でも新たな不燃化集中促進事業が始まりました。
ただし、助成制度を利用して解体した方が、必ず高く売れるわけではありません。
道路整備や建築許可の手続きに時間と費用をかけることも、売主にとって有利になるとは限りません。
道路や接道の問題を解決してから売る場合と、再建築不可の状態で売る場合を比較して判断することが大切です。
相続した古家を早く手放したい、私道の権利関係を自分で調べるのが難しい、一般の仲介では買主が見つからなかったという場合には、現在の状態で買取査定を受ける方法もあります。
墨田区の再建築不可物件は現状でいくらになる？
京島・鐘ヶ淵などの古い住宅地で、接道不足やセットバック、私道の問題を抱える物件は、土地や建物の状態によって査定価格が異なります。
解体や測量、道路整備に費用をかける前に、ラクウルへ古家付きの状態で査定を依頼し、現在の買取条件を確認してみてはいかがでしょうか。