豊島区では、建物を建て替える予定がなくても、土地の売買に向けて道路の後退位置を確認できる「位置出しのみ」の協議制度が設けられています。
前面道路が狭い土地では、道路中心線やセットバックする範囲が分からないと、再建築できるかどうかだけでなく、売却できる土地の条件も判断しにくくなります。
また、東池袋や長崎、南長崎などでは、道路整備と建物の不燃化を進めるまちづくりが行われています。2026年度には不燃化特区の対象地区も見直されており、以前の制度がそのまま利用できるとは限りません。
一方、道路の調査や建築許可の手続きを自分で進めず、現在の状態で買取業者に売却する方法もあります。
この記事では、豊島区の道路調査や狭あい道路拡幅整備、不燃化特区の制度を中心に、再建築不可物件を売るための確認事項と買取の進め方を解説します。
豊島区で再建築不可と言われたら道路の種類と接道を確認する
再建築不可物件といっても、建て替えできない理由は土地によって異なります。
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
そのため、前面に道があっても、次のような場合には再建築の可否を詳しく確認する必要があります。
- 家の前の道が建築基準法上の道路ではない
- 道路に接している長さが2m未満
- 幅員4m未満の道路に面している
- 私道の奥に住宅が建っている
- 位置指定道路の指定幅員が確保されていない
- セットバックする位置が分からない
ただし、道路が狭いことや、私道に面していることだけで再建築不可になるわけではありません。
まず建築基準法上の道路種別を確認し、接道不足なのか、道路幅員の問題なのかを分けて考えることが重要です。
豊島区では道路種別や過去の協議図面をインターネットで確認できる
豊島区では、道路台帳現況平面図や建築基準法上の道路種別などをインターネットで公開しています。
閲覧できる情報には、次のようなものがあります。
- 建築基準法上の道路種別
- 道路台帳現況平面図
- 狭あい道路の事前協議箇所
- 確定現況図
- 道路位置指定図
相続した住宅で前面道路の情報が分からない場合は、こうした資料から調査を始められます。
豊島区「道路台帳現況平面図及び建築基準法上の道路種別等の閲覧」
ただし、道路種別が分かっただけで再建築の可否が確定するわけではありません。
敷地が道路に接する長さや道路中心線、セットバックの必要性なども確認する必要があります。
幅員4m未満の道路でも再建築できる場合がある
前面道路の幅が4m未満だからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。
建築基準法42条2項の道路であれば、原則として道路中心線から2mまで敷地を後退させることで、再建築できる可能性があります。
この後退がセットバックです。
たとえば、道路幅が3mの場合、道路中心線から現在の敷地境界までの距離によっては、敷地を後退させる必要があります。
ただし、道路の反対側に河川や崖などがある場合は、通常と異なる後退方法となることもあります。
また、セットバックによって道路幅を確保できても、敷地が道路に必要な長さ接していなければ、別の接道問題が残ります。
「道路が狭いから再建築不可」と言われた場合は、2項道路なのか、接道そのものが不足しているのかを確認しましょう。
豊島区では売買前に「位置出しのみ」の協議ができる
豊島区の再建築不可物件や狭い道路に面した土地を売却する際に、特に知っておきたいのが「位置出しのみ」の協議です。
豊島区では、土地の売買などを理由として、建築計画がない段階でも道路の後退位置を調べるための協議を受け付けています。
通常、狭あい道路の拡幅整備に関する協議は、建物を新築・建て替えする際に行います。
しかし、土地の所有者が売却を検討しているだけの場合でも、後退位置を確認できる仕組みがあります。
たとえば、
「売却前にセットバック面積を知りたい」
「買主から道路中心線を確認してほしいと言われた」
「再建築できる土地として売れるのか判断したい」
といった場合に利用を検討できます。
「位置出しのみ」の確定現況図は建築確認申請には使えない
売却前の道路調査で注意したいのは、「位置出しのみ」の協議と、建築確認申請前の正式な協議は別だという点です。
豊島区では、「位置出しのみ」の協議によって確定現況図を交付していますが、この図面をそのまま建築確認申請に使用することはできません。
実際に建て替えを行う場合には、改めて建築確認申請前の事前協議が必要です。
また、事前協議が完了したあとに建築主が変更された場合も、建築確認申請前に再度協議が必要となります。
そのため、売却時に後退位置を確認できたとしても、将来の買主がそのまま建築確認申請を進められるとは限りません。
売買契約では、道路調査で判明した内容と、建築に必要な手続きが残っていることを区別して説明する必要があります。
豊島区では狭あい道路の拡幅整備を進めている
豊島区では、幅員4m未満の道路について「狭あい道路拡幅整備事業」を実施しています。
2026年3月末時点では、区内の狭あい道路の約41.5％が整備されています。
対象となるのは、主に次のような道路です。
- 建築基準法42条2項道路
- 建築基準法42条1項3号道路で、法施行時の幅員に満たないもの
- 建築基準法42条1項5号の位置指定道路で、指定幅員に満たないもの
また、必要な隅切りが整備されていない敷地も、事業の対象となる場合があります。
区による整備では、土地所有者などの承諾を得たうえで、後退用地の舗装や側溝・縁石などの整備が行われます。
ただし、すべての土地で区が無条件に工事を行うわけではありません。
道路種別や所有者の状況、整備に必要な承諾などによって対応が異なります。
豊島区では建築確認申請の30日前までに事前協議が必要
狭あい道路拡幅整備の対象となる敷地で建物を建築する場合、豊島区では建築確認申請前の事前協議を求めています。
建築確認申請を伴う建築行為では、原則として申請の30日前までに事前協議書などを提出する必要があります。
協議するのは、主に次の内容です。
- 道路の後退位置
- 道路拡幅工事の内容
- 後退部分の土地の維持管理
- 必要な整備承諾
狭あい道路に面した土地を購入する人にとって、道路調査だけでなく、こうした手続きが必要になることも重要な情報です。
売主がすべての手続きを済ませる必要はありませんが、買主が建て替える際に何を確認すべきか整理しておくと、売却条件を説明しやすくなります。
セットバック済みの土地は整備履歴を確認する
相続した家では、過去にセットバックが行われたかどうか分からないことがあります。
豊島区では、拡幅整備が完了した敷地に整備プレートを貼付しています。
また、プレートが見当たらない場合など、判断が難しいときには区の窓口で過去の工事履歴を調べることができます。
既に拡幅整備が完了している敷地については、原則として狭あい道路拡幅整備事業の事前協議は不要です。
ただし、建築基準法上の接道条件を満たしているかどうかは別に確認する必要があります。
「昔セットバックしたらしい」という話だけで判断せず、区に整備履歴を確認しておくことが大切です。
私道の場合は拡幅整備後の維持管理と承諾にも注意
豊島区の狭あい道路拡幅整備事業では、公道と私道で整備後の取り扱いが異なります。
公道の場合、条件を満たして区道区域に編入されると、整備後は区が維持管理を行います。
土地所有者が寄付を希望しない限り、所有権は移転しません。
一方、私道については、区が後退部分を整備した場合でも、その後の維持管理は土地所有者が行います。
また、私道所有者が建築主とは別の場合、道路内の側溝や縁石を移設・新設する工事では、私道所有者全員の整備承諾が必要になる場合があります。
複数人で私道を所有している土地では、売却価格だけでなく、次の点を確認しておくとよいでしょう。
- 私道の所有者は誰か
- 私道持分があるか
- 通行や掘削に関する取り決めがあるか
- 道路拡幅に必要な承諾を得られるか
- 整備後の維持管理を誰が行うか
私道だから必ず再建築不可になるわけではありません。
ただし、権利関係が複雑な場合には、売却までに確認すべき事項が増える可能性があります。
セットバックすると売却価格にどう影響する？
再建築できる土地でも、セットバックが必要な場合には、実際に建築敷地として利用できる面積が小さくなります。
たとえば、土地の登記面積が70平方メートルでも、セットバックによって数平方メートルが道路として扱われれば、建物を建てるために利用できる面積が変わります。
そのため、査定では次の点が確認されることがあります。
- 土地全体の面積
- 必要なセットバック面積
- セットバック後の有効宅地面積
- 土地の間口や奥行き
- 接道している長さ
- 建築できる建物の規模
豊島区では売買前に後退位置の協議ができるため、必要に応じて確認することで、土地の条件を整理できます。
ただし、セットバックしたからといって、必ず希望する建物が建てられるとは限りません。
接道条件や用途地域、建ぺい率・容積率なども確認する必要があります。
豊島区では43条2項の許可によって建築できる場合がある
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として建て替えができません。
しかし、一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項による認定・許可を検討できることがあります。
豊島区では、43条2項2号に関する独自の許可基準を定めています。
2025年9月19日にも許可基準が改正されているため、以前の資料や不動産会社の説明だけで現在の建築可否を判断しないことが重要です。
道路との間に通路や水路がある場合も許可を検討できることがある
豊島区の43条2項2号の許可基準には、敷地と建築基準法上の道路との間に、公共的な用地が存在する場合の基準があります。
対象として挙げられているのは、管理者の占用許可や同意などを得られた通路・水路、地方公共団体が管理する認定外道路などです。
この基準では、道路に有効に接続する幅員2m以上の通路を確保することなどが求められます。
また、地方公共団体から管理証明が得られた幅員4m以上の道に2m以上接する敷地についても、一定の基準が設けられています。
ただし、これらは許可を判断するための条件の一部です。
通路幅などの数字を満たすだけで、自動的に建築できるわけではありません。
建物の規模や構造などの条件もあり、最終的には個別の審査が必要です。
43条2項の許可を取得してから売るべき？
接道義務を満たしていない土地でも、許可によって建て替えられる可能性が明確になれば、売却先の選択肢が広がる場合があります。
しかし、売主自身が許可取得まで進めた方がよいとは限りません。
通路の権利関係を調べたり、管理者から承諾を得たり、建築計画を作成したりする必要がある場合もあります。
売却前には、
- 現在の状態での買取価格
- 許可を取得できる可能性
- 許可申請や調査にかかる費用
- 必要な承諾を得られるか
- 手続きにかかる時間
を比較して判断するとよいでしょう。
許可を取得できるか分からない段階でも、再建築不可物件を取り扱う業者に査定を相談することは可能です。
東池袋四・五丁目では道路整備と不燃化を一体的に進めている
東池袋四・五丁目地区では、古くから木造住宅が密集し、狭い道路や行き止まり道路が多いことが課題となっています。
豊島区では、都市計画道路補助第81号線の整備とあわせて、周辺の建物の建て替えや不燃化を進めています。
地区計画では、建築物の用途や敷地、壁面の位置などに関する制限が定められている区域もあります。
東池袋の古い住宅を売却する場合には、再建築不可の理由だけでなく、土地が地区計画や道路事業の対象になっているか確認することが重要です。
ただし、東池袋四・五丁目のすべての土地で同じ建築制限があるわけではありません。
具体的な所在地をもとに調査する必要があります。
長崎・南長崎・千早では特定整備路線の確認も重要
豊島区では、長崎・南長崎・千早周辺についても、木造住宅密集地域の防災まちづくりを進めています。
この地域では、補助第26号線や補助第172号線などが特定整備路線に指定されています。
特定整備路線とは、災害時の延焼を抑え、避難や救援活動のための空間を確保することなどを目的として整備される都市計画道路です。
道路整備の対象になる土地では、現在の土地面積や接道状況だけでなく、道路計画にかかる範囲や事業の進捗を確認する必要があります。
一方、同じ長崎や南長崎でも、すべての物件が道路事業の対象になるわけではありません。
また、都市計画道路の整備予定があるからといって、再建築不可の問題が必ず解消されるとも限りません。
豊島区の不燃化特区は2026年度から4地区に変更された
豊島区では、木造住宅密集地域の防災性を高めるため、不燃化特区制度を活用しています。
2025年度までは5地区が指定されていましたが、2026年度から対象地区が見直されました。
現在、不燃化特区として継続しているのは次の4地区です。
- 東池袋四・五丁目地区
- 補助81号線沿道地区（巣鴨・駒込地区）
- 補助26・172号線沿道地区（長崎・南長崎・千早地区）
- 雑司が谷・南池袋地区
不燃化特区の助成制度は、2030年度まで継続されることになっています。
ただし、地区名に含まれている町丁目のすべてが対象になるとは限りません。
たとえば、東池袋四丁目では対象となる番地が限定されており、南長崎にも対象区域から除かれる場所があります。
制度を利用する場合には、必ず物件の所在地が対象区域に入っているか確認してください。
池袋本町・上池袋は不燃化特区から別の制度に切り替わった
2026年度から特に注意したいのが、池袋本町・上池袋地区です。
この地区は2025年度まで不燃化特区に指定されていましたが、2026年度からは不燃化特区の指定が終了しました。
代わりに、一部の地域を対象として「不燃化集中促進事業制度」が始まっています。
対象区域は池袋本町・上池袋の全域ではなく、町丁目や番地によって限定されています。
また、従来の不燃化特区と助成内容が完全に同じではありません。
不燃化集中促進地区では、戸建建替え促進助成のうち建築工事費助成は対象外です。
一方、条件を満たす老朽建築物の除却や建て替えに関する設計費などについては、助成を利用できる場合があります。
豊島区「不燃化特区の助成制度を令和12年度まで継続しました」
池袋本町・上池袋に古い建物を所有している場合は、以前の不燃化特区のパンフレットをそのまま利用せず、現在の対象区域と助成条件を確認してください。
不燃化特区では解体・建替え助成や専門家派遣を利用できる場合がある
豊島区では、不燃化特区や不燃化集中促進地区で、一定の老朽建築物について支援制度を設けています。
主な制度には、次のようなものがあります。
- 老朽建築物の除却費用に対する助成
- 建て替え時の設計費・工事監理費などに対する助成
- 対象地区や条件を満たす建築工事費の助成
- 建て替えに関する専門家派遣
専門家派遣では、建築士、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士などへの相談が可能です。
対象となる個人には、同一年度に5回まで無料で専門家を派遣する仕組みがあります。
ただし、助成や派遣制度には対象者・建物・所在地などの条件があります。
再建築不可物件については、助成を利用できるかだけでなく、そもそも建て替えが可能なのかを先に確認することが重要です。
不燃化特区だからといって先に古家を解体しない
不燃化特区では、一定の老朽建築物について解体費用の助成を利用できる場合があります。
しかし、再建築不可の可能性がある物件では、助成制度があるという理由だけで先に解体するのは慎重に判断してください。
建物を取り壊したあと、再建築できないことが分かれば、現在の建物を利用する選択肢を失う可能性があります。
また、除却助成は対象建物や申請時期などに条件があり、取り壊し前の申請が必要です。
そのため、
- 古家付きの状態で売った場合
- 再建築できる条件を整えてから売った場合
- 助成を利用して解体した場合
のそれぞれを比較することが大切です。
売却する予定なら、解体工事を契約する前に再建築の可能性と買取価格を確認しておきましょう。
豊島区の再建築不可物件を売る方法
道路の後退位置を確認して仲介で売る
前面道路が2項道路で、必要なセットバックによって再建築できる場合には、通常の仲介で売却する方法があります。
豊島区では建築計画がない段階でも「位置出しのみ」の協議ができるため、必要に応じて後退位置を調べられます。
ただし、位置出しのみの図面で建築確認申請ができるわけではありません。
43条2項の認定・許可を検討する
接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件を満たす場合には43条2項による認定・許可を検討できる可能性があります。
ただし、申請に必要な条件や許可を受けられるかどうかは個別の判断になります。
売主自身で手続きを進める場合には、費用や期間も確認しましょう。
隣地との一体化を検討する
接道幅が不足している土地では、隣地の一部を取得するなどして条件を改善できる場合があります。
逆に、再建築不可の土地を隣地所有者へ売却する方法も考えられます。
ただし、隣地所有者との交渉が必要であり、必ず実現できるとは限りません。
再建築不可のまま買取業者へ売る
道路調査や許可取得を売主自身で進めず、再建築不可の状態で専門業者に買い取ってもらう方法もあります。
次のような場合には検討しやすいでしょう。
- 接道不足の理由が分からない
- 道路中心線やセットバック範囲が未確認
- 私道の権利関係が複雑
- 隣地所有者と交渉したくない
- 相続した家を早く手放したい
- 古家の修繕や解体に費用をかけたくない
- 一般の仲介で買主が見つからない
問題を解決してから売った場合と、現在の状態で売った場合の条件を比較して判断するとよいでしょう。
豊島区の再建築不可物件はラクウルにも相談できる
訳あり不動産を取り扱うラクウルでは、再建築不可物件を買取対象としています。
一般の購入希望者を探す仲介ではなく、直接買取による売却を相談できます。
豊島区にある物件で、
- 再建築不可と言われた
- 細い私道の奥に家がある
- セットバックの範囲が分からない
- 道路への接道が2m未満
- 43条2項の手続きを進めるのが難しい
- 相続したため道路の経緯が分からない
- 古家や室内の荷物が残っている
といった場合にも、現在の状況を伝えて査定を相談できます。
道路の問題をすべて解決してから相談する必要はありません。
まず現状での買取条件を確認し、道路調査や許可取得を進めた場合と比較する方法もあります。
豊島区の接道不足・狭い私道に面した物件を売却相談
豊島区で、前面道路が狭い、接道が2m未満、セットバックの位置が分からないといった理由で売却を進められずにいませんか。
道路の調査や隣地との交渉に費用をかける前に、ラクウルへ現在の状況を伝え、再建築不可の状態で買取が可能か相談してみましょう。
豊島区の再建築不可物件は何で査定価格が変わる？
再建築不可物件の買取価格は、一律に決まるものではありません。
道路や土地の状況によって利用方法が異なるためです。
再建築不可になっている理由
前面道路が2項道路でセットバックすれば再建築できる土地と、建築基準法上の道路に接していない土地では条件が異なります。
道路の後退位置
豊島区では、売買前に「位置出しのみ」の協議を利用できます。
後退位置が明らかになれば、セットバック面積や有効宅地面積を判断しやすくなります。
道路への接道長さ
建築基準法上の道路に2m以上接しているかどうかは重要です。
接道が不足している土地では、43条2項の認定・許可や隣地との調整が必要になる場合があります。
私道の権利関係
私道持分、通行や掘削に関する取り決め、道路拡幅に必要な承諾などが確認事項になります。
セットバック後の土地面積
再建築可能でも、大きなセットバックが必要な場合には、建築できる建物の大きさに影響します。
地区計画や道路整備の対象か
東池袋、長崎、南長崎、池袋本町、上池袋などでは、所在地によって道路整備や地区計画が関係する場合があります。
同じ町名でも、対象区域に入っているかによって条件が異なります。
現在の建物の状態
再建築できない土地では、既存建物を修繕して利用できるかどうかが価値に影響する場合があります。
建物を解体する前に査定を受けることが重要です。
立地と周辺需要
駅からの距離や周辺環境なども査定に関係します。
同じ豊島区でも、再建築不可という条件だけで売却価格が決まるわけではありません。
相続した豊島区の家は過去の道路協議も確認する
相続した物件では、以前の所有者がどのような道路協議を行ったのか分からないことがあります。
「昔セットバックしたと聞いている」
「前面道路の工事が行われたらしい」
「建て替えられないと親から聞いていた」
といった場合には、現在の道路情報や過去の協議図面を確認する価値があります。
豊島区では、狭あい道路の事前協議箇所や確定現況図を確認できるため、道路に関する資料が残っていない場合の調査にも役立ちます。
ただし、相続人自身がすべての調査を終えてからでなければ売却できないわけではありません。
道路条件が詳しく分からない段階でも、分かる範囲の情報を買取業者へ伝えて相談する方法があります。
豊島区の再建築不可物件についてよくある質問
道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしも再建築不可ではありません。
建築基準法42条2項の道路であれば、必要なセットバックによって再建築できる可能性があります。
ただし、接道長などの条件も満たす必要があります。
売却するだけでもセットバックの位置を調べられますか？
豊島区では、建築計画がない場合でも「位置出しのみ」の協議を受け付けています。
土地の売買に向けて後退位置を確認したい場合に利用を検討できます。
「位置出しのみ」で交付された図面は建築確認申請に使えますか？
使えません。
実際に建物を建築する場合には、建築確認申請前の事前協議が改めて必要です。
以前セットバックしたか分からない場合は確認できますか？
豊島区では、拡幅整備が完了した敷地に整備プレートを貼付しています。
整備済みか判断しにくい場合には、窓口で工事履歴を調べることができます。
私道でも豊島区が拡幅整備してくれますか？
対象道路については、土地所有者などの承諾を得たうえで区が整備する場合があります。
ただし、私道は整備後の維持管理が土地所有者の負担となり、工事内容によっては私道所有者全員の承諾が必要です。
豊島区の不燃化特区はどこですか？
2026年度から継続しているのは、東池袋四・五丁目、巣鴨・駒込の補助81号線沿道、長崎・南長崎・千早の補助26・172号線沿道、雑司が谷・南池袋の4地区です。
町丁目内でも対象区域が限定される場合があります。
池袋本町・上池袋では不燃化特区の助成を使えますか？
池袋本町・上池袋地区は2026年度から不燃化特区の指定が終了し、一部地域で不燃化集中促進事業制度が始まりました。
従来の不燃化特区と助成内容が異なるため、現在の制度を確認してください。
接道が2m未満でも建て替えられる場合がありますか？
一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項による認定・許可を検討できる可能性があります。
すべての土地が対象になるわけではなく、個別の判断が必要です。
再建築不可の家は解体してから売った方がいいですか？
先に解体するのは慎重に判断してください。
再建築できない土地では、建物を解体すると利用方法がさらに限られる場合があります。
まず古家付きの状態で査定を受けてから判断するとよいでしょう。
ラクウルは豊島区の再建築不可物件も相談できますか？
ラクウルは再建築不可物件を買取対象としています。
道路種別や接道状況が詳しく分からない段階でも、分かる範囲の物件情報を伝えて査定を相談できます。
実際の買取可否や価格は個別の査定によって決まります。
まとめ｜豊島区では売却前の道路調査と現状の買取価格を比較する
豊島区の再建築不可物件を売却する場合には、まず道路種別と接道状況を確認することが重要です。
豊島区では、建築計画がなくても「位置出しのみ」の協議を利用でき、売買前に道路の後退位置を確認することができます。
また、過去の狭あい道路拡幅整備の履歴や確定現況図なども確認できます。
ただし、セットバックすれば必ず再建築できるわけではありません。
接道そのものが不足している場合には、43条2項の認定・許可や隣地との調整が必要になることがあります。
東池袋、長崎、南長崎、池袋本町、上池袋などでは、防災まちづくりや道路整備の対象区域も確認しておきたいところです。
特に2026年度から不燃化特区の指定が見直され、池袋本町・上池袋地区では一部地域を対象とする別の助成制度に切り替わっています。
一方、道路の調査や建築許可の手続きに時間と費用をかけることが、必ずしも売主にとって有利とは限りません。
相続した古家を早く手放したい、接道や私道の問題を自分で調べるのが難しい、一般の仲介では買主が見つからなかったという場合には、現在の状態で買取査定を受ける方法もあります。
道路の問題を解決してから売る場合と、現状のまま売る場合を比較して、納得できる条件を選ぶことが大切です。
豊島区の再建築不可物件は現状でいくらになる？
東池袋や長崎・南長崎、池袋本町などで、接道不足やセットバックの問題を抱える物件は、道路条件や建物の状態によって査定額が異なります。
解体や測量、隣地との交渉に費用をかける前に、ラクウルへ古家付きの状態で査定を依頼し、現在の買取条件を確認してみてはいかがでしょうか。