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千代田区には東京駅や大手町のオフィス街という印象がありますが、神田周辺には、住宅と店舗・事務所が混在する街区もあります。 特に古い店舗併用住宅や小さな敷地では、前面道路の種類や接道幅、私道の権利関係が建て替えの可否に関係する場合があります。 さらに千代田区では、多くの地域に地区計画が定められています。神田佐久間町地区では2025年7月に地区計画が変更されており、建物の壁面後退や用途などについて、現在のルールを確認する必要があります。 ここで注意したいのが、建築基準法上のセットバックと、地区計画による壁面後 ...

中央区では2026年4月から、再建築が難しい無接道敷地などを区が直接買い取る「密集街区環境改善まちづくり事業」が始まりました。 この制度は、細い路地などに面した土地に老朽空き家が残り、周囲への延焼や倒壊が懸念される場合に、土地の買取を通じて地域の防災性を高めるものです。 中央区はマンションやオフィスが多いイメージがありますが、月島や佃には昔ながらの戸建て住宅や長屋、細い路地も残っています。 特に月島地区では、路地の街並みを維持しながら建て替えを促進するため、幅員2.7mの「3項道路」や地区計画による独自の ...

港区では、道路に接する幅が1.8mしかない路地状敷地でも、一定の条件を満たせば建築基準法43条2項2号の許可によって建て替えられる場合があります。 港区が定める許可基準では、路地状部分の長さや避難経路などについて具体的な条件が設けられています。 また、白金・三田周辺では、細い道路に面した建物が集まる地域を対象に、敷地の共同化や道路整備を伴う再開発が進められています。 一方、麻布や高輪などの高低差がある土地では、道路への接道だけでなく、擁壁の安全性や補修費用が売却条件に関係する場合もあります。 つまり、港区 ...

渋谷区の本町では、木造住宅が密集する地域の防災性を高めるため、幅員6mの主要生活道路を整備する取り組みが進められています。 こうした地域にある古い住宅を売却するときは、現在の道路幅だけでなく、道路の拡幅計画や地区計画が土地の利用に関係する場合があります。 また、渋谷区では建築基準法上の道路種別をインターネットで確認できますが、2項道路や位置指定道路の中心線については、別途相談が必要になることがあります。 2026年4月には道路相談書の様式が変更され、中心線の調査には受付から約1か月半かかると案内されていま ...

江東区の北砂三・四・五丁目では、木造住宅が密集する地域の防災性を高めるため、幅員4m・6mの防災生活道路の整備が進められています。 この地域の土地を売却するときは、現在の道路幅だけでなく、敷地が道路整備の対象になっているか、地区計画による建築ルールがあるかも確認する必要があります。 また、江東区では1986年から細街路拡幅整備事業を実施しており、2項道路や一定の位置指定道路について、後退部分の整備を進めています。 そのため、道路幅が狭いという理由だけで再建築不可と判断することはできません。必要なセットバッ ...

文京区では、2026年4月から大塚五・六丁目を対象に、細街路の拡幅整備に協力した場合の奨励金制度が始まりました。 さらに、千駄木二・五丁目と根津二丁目でも、同年10月1日から不燃化推進事業や新たな防火規制が導入される予定です。 こうした地域では、道路が狭い土地の建て替えを進める一方、建物の耐火性能や道路の後退位置についても確認が必要になります。 また、文京区には坂や高低差のある住宅地があり、古い擁壁に接する土地では、接道条件だけでなく擁壁の安全性や補修費用が売却時の問題になる場合もあります。 再建築不可と ...

目黒区では、土地を売却するためにセットバックの位置や面積を知りたい場合、建築計画が決まっていなくても「道路事前相談」を利用できます。 再建築不可と言われた土地でも、実際には前面道路が建築基準法42条2項道路で、必要なセットバックによって建て替えられる場合があります。 一方、私道の奥にある土地や、道路への接道が不足している土地では、通常のセットバックだけでは問題を解決できません。 特に目黒区では、行き止まり私道などについて、区が拡幅工事を行えず、所有者による自主整備が必要になる場合があります。 また、目黒本 ...

谷中には、昔ながらの道筋や町割り、細い路地に面した住宅が今も残っています。 台東区では、こうした歴史ある街並みを残しながら防災性を高めるため、道路の拡幅や建物の不燃化、地区計画による建築ルールの整備を進めています。 そのため、古い家を売却するときには、単に「道路が狭いから再建築不可」と判断するのではなく、道路種別や接道条件に加え、地区計画による壁面後退なども確認する必要があります。 特に谷中地区では、一般的なセットバックとは別に壁面の位置の制限があり、一定の敷地では後退部分に対する奨励金も設けられています ...

品川区では2026年度から、道路に接していない土地の問題を解消するため、隣地との敷地統合や通路用地の取得にかかる費用を支援する制度が始まりました。 再建築不可物件の中には、道路への接道幅が不足している土地や、細い通路の奥に建物がある土地があります。こうした物件でも、隣地との関係によっては建て替えの可能性を広げられる場合があります。 また、戸越・中延・西大井などでは、木造住宅密集地域の道路整備や建物の不燃化が進められています。2026年度には不燃化特区の対象地区も見直され、新しい助成制度が追加されました。 ...

豊島区では、建物を建て替える予定がなくても、土地の売買に向けて道路の後退位置を確認できる「位置出しのみ」の協議制度が設けられています。 前面道路が狭い土地では、道路中心線やセットバックする範囲が分からないと、再建築できるかどうかだけでなく、売却できる土地の条件も判断しにくくなります。 また、東池袋や長崎、南長崎などでは、道路整備と建物の不燃化を進めるまちづくりが行われています。2026年度には不燃化特区の対象地区も見直されており、以前の制度がそのまま利用できるとは限りません。 一方、道路の調査や建築許可の ...